一、哪些二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？

通常情況下，下列情況屬于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形：

（1）無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。

（2）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意。限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（3）以欺詐等手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，損害國(guó)家利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是指對(duì)方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙等手段，致使對(duì)方產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而簽定的買(mǎi)賣(mài)合同。

（4）以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，損害國(guó)家利益的合同。這是指對(duì)方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威協(xié)，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽定的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

（5）乘人之危簽定的經(jīng)濟(jì)合同，這是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方屬于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件而簽定的合同。

（6）雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

（7）當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的必備內(nèi)容

據(jù)我國(guó)《合同法》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)踐中的糾紛，下列內(nèi)容在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的：

（1）當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所。主要是弄清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

（2）標(biāo)的。應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。

（3）價(jià)款。這也是主要內(nèi)容之一，主要應(yīng)寫(xiě)明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。

（4）履行期限、地點(diǎn)、方式。主要應(yīng)寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)間題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偅挥鲇袃r(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

（5）違約責(zé)任。主要應(yīng)標(biāo)明違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。

（6）解決爭(zhēng)議的方式。主要應(yīng)該約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的方式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。

（7）合同生效條款。雙方應(yīng)該約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷(xiāo)合同的條件；合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后的財(cái)產(chǎn)返還等。

（8）合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第68條、第91條、第94條之規(guī)定，合伺當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在合同中明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后的財(cái)產(chǎn)返還等。

（9）合同的變更與轉(zhuǎn)讓。應(yīng)該明確約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

（10）附件。主要是說(shuō)明本合同有哪些附件；附件的效力等。

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