一、何時(shí)能解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同？

根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人可以依法解除合同：

（1）雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，并且解除合同的行為不會(huì)損害國(guó)家、集體、第三人的合法權(quán)益。這種情況屬于協(xié)議解除，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，就可以徑直解除，一般不會(huì)產(chǎn)生什么矛盾。

（2）當(dāng)事人的合同中約定一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就的，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當(dāng)事人在合同中約定，如果開(kāi)發(fā)商超過(guò)三十日不能交付商品房的，購(gòu)房者有權(quán)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。那么，當(dāng)此條件成就時(shí)，購(gòu)房者即可按照此約定主張解除合同。

（3）由于不可抗力致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)不可抗力出現(xiàn)時(shí)，任何一方當(dāng)事人可以主張解除合同。

（4）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以主張解除合同。

（5）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如，購(gòu)房者逾期支付房款，經(jīng)催告后仍不支付的，開(kāi)發(fā)商可以解除合同。

（6）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或著有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方可以主張解除合同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，享有解除權(quán)的當(dāng)事人主張解除合同的，可以通過(guò)通知的方式告知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即解除。

另外，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（1）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（2）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（3）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

二、要怎么解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同？

商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除方式分為兩種，即約定解除和法定解除。

所謂約定解除是指當(dāng)事人雙方通過(guò)協(xié)商同意將合同解除的行為。它不以解除權(quán)的存在為必要，解除行為也不是解除權(quán)的行使。

而法定解除是指在履行合同過(guò)程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。《合同法》中規(guī)定了合同的法定解除事由，如果當(dāng)事人將法定解除事由在商品房買(mǎi)賣(mài)合同申明確約定出來(lái)，此時(shí)原來(lái)本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。

一般來(lái)說(shuō)，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商往往拒絕退房，因此適用法定解除的情況較多。

上文內(nèi)容就是對(duì)有關(guān)“何時(shí)能解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同”以及“要怎么解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同”等問(wèn)題的詳細(xì)介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問(wèn)題。實(shí)踐中，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約行為，而導(dǎo)致您有解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的想法，您首先要看開(kāi)發(fā)商的違約行為是否符合法定可解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件，如果不符合，您只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任，而不能解除合同，否則，您將有可能需要向開(kāi)發(fā)商支付違約金。如果您不能有效識(shí)別是否滿(mǎn)足解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件，不妨咨詢(xún)一下房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師的意見(jiàn)。