一、如何買按揭二手房？

首先，要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當前的法律狀態(tài)。

如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥。

然后，辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。

如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔著連帶還款的責任，這時二手房購房人就要格外謹慎。

在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。對此類交易有三種處理方法：

1、如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶擔保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔保而建立的反擔保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

2、如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議。同時還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔保協(xié)議。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。

3、二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。

二、買按揭二手房怎么防范法律風險？

對于賣方房屋曾辦理了銀行房貸的情況，如果要順利買賣，首先需要由賣方到銀行辦理解抵押手續(xù)，待抵押權(quán)解除后才可以辦理過戶。

如果遇到這種情況，那么買方無疑要注意防范風險：

一是首付可適當降低，一般以賣方解抵押所需要的款項數(shù)額為限，盡量不要多交首付款；

二是如果賣方無法解除抵押，那么應(yīng)及時要求對方返還首付款。

當然對于這類房屋的買賣，最好是約定好解抵押出現(xiàn)障礙后的處理方式。

再者，如果條件允許，買方最好查詢下賣方的銀行還貸記錄確認可以解除抵押，這樣就預(yù)先化解了風險。

上文中的內(nèi)容就是對有關(guān)“如何買按揭二手房”以及“買按揭二手房怎么防范法律風險”等問題的詳細介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。實踐中，一般還處于按揭還款期的二手房都比較新，很少會有質(zhì)量上的問題出現(xiàn)，也就比較受購房人的歡迎。不過，按揭二手房的購買會涉及到很多法律問題，比如銀行貸款、房屋抵押等等。購房人要謹慎處理好相關(guān)的法律關(guān)系，不要輕信賣方的話，避免因此而遭受無謂的損失。如果您對此不知道該怎么處理時，不妨咨詢一下房產(chǎn)方面的專家律師的意見。