一、怎么看一房二賣合同的效力？

商品房一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。商品房一房二賣的合同效力如何要根據(jù)《合同法》的具體規(guī)定來判斷，一般來說，以下三種情況下，一房二賣買賣合同是有效的：一是出賣人為在后的買受人辦理了房屋過戶手續(xù)，二是出賣人對(duì)在后的買受人屬于無權(quán)處分，依據(jù)《買賣合同解釋》無權(quán)處分合同有效，三是兩次出售都未辦理過戶手續(xù)。詳細(xì)介紹如下：

（一）在一房二賣中，出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。如前所述，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。

（二）在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。 在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物即屬于無權(quán)處分行為，依據(jù)《買賣合同解釋》無權(quán)處分合同有效。

（三）在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。在一房二賣中，二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。也就是說，一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請(qǐng)求。

二、哪些一房二賣的合同無效？

以下三種情形下，商品房一房二賣買賣合同無效，一是出賣人與第三人串通損害買受人利益，二是預(yù)告登記期間的房屋買賣，三是補(bǔ)償安置房屋的一房二賣。具體介紹如下：

（一） 出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付損害買受人利益的。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（二）預(yù)告登記期間的商品房一房二賣。預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來將要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。合同無效的情形下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償買受人為達(dá)成交易而花費(fèi)的合理費(fèi)用。

（三）補(bǔ)償安置房屋的一房二賣。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

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