一、怎么看一房二賣(mài)合同的效力？
商品房一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。商品房一房二賣(mài)的合同效力如何要根據(jù)《合同法》的具體規(guī)定來(lái)判斷，一般來(lái)說(shuō)，以下三種情況下，一房二賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同是有效的：一是出賣(mài)人為在后的買(mǎi)受人辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，二是出賣(mài)人對(duì)在后的買(mǎi)受人屬于無(wú)權(quán)處分，依據(jù)《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》無(wú)權(quán)處分合同有效，三是兩次出售都未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。詳細(xì)介紹如下：
（一）在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的情形。如前所述，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。
（二）在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人將房屋售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同。 在一房二賣(mài)中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶(hù)，出賣(mài)人已非房屋所有權(quán)人。出賣(mài)人系出賣(mài)他人之物即屬于無(wú)權(quán)處分行為，依據(jù)《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》無(wú)權(quán)處分合同有效。
（三）在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶(hù)登記的處理。在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，而二次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買(mǎi)受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。也就是說(shuō)，一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請(qǐng)求。
二、哪些一房二賣(mài)的合同無(wú)效？
以下三種情形下，商品房一房二賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，一是出賣(mài)人與第三人串通損害買(mǎi)受人利益，二是預(yù)告登記期間的房屋買(mǎi)賣(mài)，三是補(bǔ)償安置房屋的一房二賣(mài)。具體介紹如下：
（一） 出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付損害買(mǎi)受人利益的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
（二）預(yù)告登記期間的商品房一房二賣(mài)。預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)將要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。合同無(wú)效的情形下，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償買(mǎi)受人為達(dá)成交易而花費(fèi)的合理費(fèi)用。
（三）補(bǔ)償安置房屋的一房二賣(mài)。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
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