一、如何合理約定購房定金？

雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導(dǎo)致合同無法履行，則對實際交付的定金施行定金罰則，即：

購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務(wù)問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續(xù)。

反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴(yán)審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導(dǎo)致需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

二、買房交了定金又不想買了怎么辦？

根據(jù)《民法通則》、《合同法》及《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，“購房定金”是一種為了締結(jié)合同或履行合同而采取的一種擔(dān)保形式。按照上述法律規(guī)定，不想買房了定金能不能退還，要看具體的情況：

1、如果開發(fā)商不具備商品房銷售資格的，那么不想買房的話，定金可以退回。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。

2、如果不想買房是因為開發(fā)商存在欺詐等行為，或者雙方在簽訂購房合同時對合同條款協(xié)商不下，那么在這種情況下，開發(fā)商也是應(yīng)當(dāng)退還購房定金。

3、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。比如，由于發(fā)生了不可抗力導(dǎo)致購房者無力支付房款，那么也可以要求退回定金。

上文內(nèi)容就是對關(guān)于“如何合理約定購房定金”以及“買房交了定金又不想買了怎么辦”等問題的具體解答，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。根據(jù)上述內(nèi)容我們知道，購房者在交納購房定金后，如果因為自身的原因而想退房的，則一般是不能要求退還定金的。不過，如果您不想買房是由于發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違約或者欺詐的情形時，您可以收集好相關(guān)的證據(jù)資料，要求退房，并要求開發(fā)商退回定金。在此過程中，如果因為定金而與開發(fā)商發(fā)生了糾紛，但是您又不知道該怎么解決時，不妨咨詢一下房產(chǎn)方面的專家律師的意見。