一、二手房買(mǎi)賣合同有效成立的條件
1、合同雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力
購(gòu)房者必須具有完全的民事行為能力。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收人為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。
2、雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)
雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)意思表示真實(shí)，不得存有欺詐或乘人之危之意。因此，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項(xiàng)提出修改意見(jiàn)和增加補(bǔ)充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同。
3、合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)
法律和行政法規(guī)是國(guó)家制定的，具有強(qiáng)制效力，任何單位和個(gè)人都必須遵守法律和法規(guī)。因此，購(gòu)房者和售房者所簽訂的二手房買(mǎi)賣合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購(gòu)房者和售房者在合同中約定，購(gòu)房者所應(yīng)繳納稅費(fèi)一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項(xiàng)條款無(wú)效。
4、合同不得違反國(guó)家利益和社會(huì)公共利益
我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)家利益和社會(huì)公共利益是第一位的，因此合同的內(nèi)容不得違反國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，否則就無(wú)效。
綜上，簽訂的二手房買(mǎi)賣合同如果違反了上述四項(xiàng)條件，那么該合同就是無(wú)效合同（或部分無(wú)效合同）。無(wú)效的合同不受法律的保護(hù)。確認(rèn)合同部分無(wú)效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。
二、二手房合同無(wú)效的情形
1、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣合同，否則，屬無(wú)效合同。
2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。
3、以欺詐簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。
4、以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。
5、乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。
6、雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買(mǎi)賣合同。
7、當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。
二手房買(mǎi)賣合同有效成立可以成為保障雙方當(dāng)事人的有力武器，上文中也告訴了大家其有效成立的條件，而且也說(shuō)明了“二手房買(mǎi)賣合同無(wú)效的情形”，那二手房買(mǎi)賣合同無(wú)效后有什么法律后果，購(gòu)房者遇到無(wú)效的購(gòu)房合同又該怎么辦？這些問(wèn)題不妨問(wèn)問(wèn)專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師陪同簽訂二手房買(mǎi)賣合同，盡量避免無(wú)效的情形出現(xiàn)。
