一、預(yù)售商品房購買者的權(quán)利

根據(jù)預(yù)售商品房的特點(diǎn)，承購者(消費(fèi)者)將享有相應(yīng)的權(quán)利：

1、公平交易權(quán)。按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，預(yù)購者享有公平交易的權(quán)利。

2、接受承諾權(quán)。商品房預(yù)售合同簽訂后，對(duì)開發(fā)商承諾的“包修 、包換、包退”等一系列的承諾，預(yù)購者均可依法享有履行的權(quán)利。

3、索賠權(quán)。購房者在準(zhǔn)備購房時(shí)，說明廣告及售樓書中的內(nèi)容比較符合購房者的要求。倘若實(shí)際情況遠(yuǎn)低于自己的期望值，那么，購房者就可以以發(fā)布虛假廣告，請(qǐng)求行政主管部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行處罰，并賠償違約損失。

4、要求履行。在預(yù)售合同簽訂后開發(fā)商必須按合同的約定履行自己義務(wù)。否則，預(yù)購者有權(quán)要求返回預(yù)付款并索取相關(guān)合理費(fèi)用。

5、雙倍索賠。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。

二、怎么解決購買預(yù)售商品房糾紛

下面，我們應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面的購買預(yù)售商品房糾紛的解決。

（一）在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售合同：

1、發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時(shí)起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的，應(yīng)依法解約。

2、發(fā)展商貨不對(duì)板，所交付的房屋樓層與原約定嚴(yán)重不符，此時(shí)可予解除合同。

3、房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補(bǔ)、給付違約金方式補(bǔ)償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對(duì)于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。

4、發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時(shí)鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項(xiàng)的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對(duì)按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯(cuò)，故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對(duì)按揭貸款不能辦妥無過錯(cuò)，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

5、對(duì)于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對(duì)待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應(yīng)視為對(duì)環(huán)境的感性宣傳，無實(shí)際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達(dá)到；但如該廣告要約非常明確，如“可入上海戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強(qiáng)烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時(shí)應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，對(duì)此種情況可以解除合同。

（二）2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護(hù)購房者的權(quán)益。

（三）根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定：1、如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。2、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重，致使房屋使用功能受到影響，嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。3、交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。但對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規(guī)范，不利于操作，仍需要進(jìn)一步明確。

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