一、商品房交付應(yīng)具備哪些條件

開發(fā)商在履行商品房買賣合同向買受人交付房屋時(shí)，買受人對(duì)房屋的質(zhì)量常常提出異議而拒收房屋，并主張逾期交房的違約責(zé)任，由此產(chǎn)生糾紛。因此，開發(fā)商在履行交房義務(wù)時(shí)應(yīng)具備哪些交付條件才免于承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，當(dāng)前司法實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。

開發(fā)商應(yīng)在具備法定和約定的條件時(shí)才能交付房屋，除非當(dāng)事人在合同中明確約定具備某種條件后即視為可以交付房屋，則開發(fā)商在不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的情形下滿足此條件后即免除逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于法定和約定條件的范圍，實(shí)踐中注解如下：法定的條件主要包括房屋應(yīng)具備質(zhì)量、規(guī)劃、消防驗(yàn)收合格手續(xù)，至于是否需具備竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，存在爭(zhēng)論。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。根據(jù)該條規(guī)定，竣工驗(yàn)收、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等手續(xù)是房屋使用前必備的法定手續(xù)，而竣工驗(yàn)收備案則是驗(yàn)收合格后備案程序，與房屋能否使用并無(wú)關(guān)聯(lián)。換言之，竣工驗(yàn)收備案表取得之前，建設(shè)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格，可以投入使用。因此，不宜將竣工驗(yàn)收備案表的取得作為交房時(shí)法定的必備條件，但如果具備了竣工驗(yàn)收備案表，就可直接認(rèn)定具備了法定的交房條件。

約定的條件是指合同中關(guān)于房屋的其他特別約定，如小區(qū)的景觀、綠化、會(huì)所等公共配套設(shè)施，車位、陽(yáng)臺(tái)等房屋的附屬設(shè)施。合同中這些設(shè)施的約定也是開發(fā)商應(yīng)盡的合同義務(wù)，如未滿足這些條件，買受人能否以不具備合同約定為由拒收房屋并向開發(fā)商主張逾期交房的違約責(zé)任，值得探討。實(shí)踐中，對(duì)開發(fā)商未按約定提供房屋的相關(guān)設(shè)施等情形的，不能一概而論均認(rèn)定開發(fā)商不具備約定交房條件而承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，例如，開發(fā)商未按約安裝防盜門、在高層房屋中未按約安裝安全玻璃等情形，就只能由開發(fā)商承擔(dān)瑕疵履行的違約責(zé)任，而非買受人有權(quán)拒收房屋并向開發(fā)商主張逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)商的何種違約情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為開發(fā)商不具備約定的交房條件，應(yīng)把握兩點(diǎn)：

一是開發(fā)商根本未履行約定的義務(wù)。如果部分履行或不完全履行，不宜認(rèn)定為不具備約定的交房條件，而應(yīng)由買受人另行主張瑕疵交付的違約責(zé)任；

二是未履行約定的義務(wù)實(shí)際導(dǎo)致買受人對(duì)房屋的使用功能受到嚴(yán)重影響。如果未履行的義務(wù)完全獨(dú)立于房屋之外，例如綠化、會(huì)所等，對(duì)買受人獨(dú)立使用房屋不構(gòu)成重大影響，亦不宜認(rèn)定為不具備約定的交房條件，但買受人可以另行主張其他違約責(zé)任。

二、商品房交付不當(dāng)怎么辦

商品房交付不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，就是開發(fā)商交付不符合合同約定的房屋，通常有交付條件不具備的問(wèn)題、房屋質(zhì)量問(wèn)題、面積誤差問(wèn)題、與廣告宣傳不符的問(wèn)題、設(shè)計(jì)變更問(wèn)題等。這些問(wèn)題一些是可以補(bǔ)正和完善的，如交付手續(xù)、房屋質(zhì)量，這類情況購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交房，可要求補(bǔ)正。若因補(bǔ)正而逾期交房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任并支付違約金。

另外一些問(wèn)題是無(wú)法補(bǔ)正的，如面積誤差。遇到這類情況，購(gòu)房者此時(shí)可接受交付并要求開發(fā)商賠償損失；或解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。多數(shù)情況下，合同約定購(gòu)房者若解除合同，開發(fā)商支付的違約金很低，有的甚至約定按銀行同期存款利息承擔(dān)，根本沒(méi)有起到對(duì)違約行為給以懲罰的作用。今后購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意簽訂合同時(shí)對(duì)以上違約金不要約定太低，防止解除合同時(shí)違約金不能彌補(bǔ)所造成的損失。

商品房的交付是商品房合同履行中的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到合同雙方尤其是購(gòu)房者能否最終實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的目的，而且對(duì)交付方式和交付條件理解的不一致也會(huì)導(dǎo)致糾紛發(fā)生，那么商品房要怎么交付，商品房交付應(yīng)具備哪些條件，如果商品房交付不當(dāng)怎么辦，這些問(wèn)題不妨問(wèn)問(wèn)專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師陪同收房。