一、購房合同成立的條件是什么

1、賣方必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

2、買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行單位買房者如需購買私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

3、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對(duì)房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。

4、房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。如果購房者通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。

5、房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。

二、購房合同無效能否退房

合同無效，意味著當(dāng)事人所期望借合同達(dá)到的結(jié)果不會(huì)得到法律的支持和保護(hù)，合同自始無效，即應(yīng)恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)（導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)方應(yīng)賠償他方的經(jīng)濟(jì)損失，雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任）。置業(yè)者與開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無效后，置業(yè)者則有權(quán)退房。

現(xiàn)實(shí)生活中，具體情況有以下幾種：

1、開發(fā)商的項(xiàng)目違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無效。

根據(jù)國家《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)行政法規(guī)、地方法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售房屋，必須已經(jīng)履行了法律所規(guī)定的有關(guān)手續(xù)--報(bào)請(qǐng)行政主管部門批準(zhǔn)、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、開工證、商品房銷售許可證， 房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書，尤其是開發(fā)商必須依法交納全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書。否則，由于其違反法律的禁止性規(guī)定，侵犯國家及社會(huì)公共利益，合同無效。

2、開發(fā)商采取欺騙手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。

開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況（很多情況下是其所開發(fā)項(xiàng)目的非法性），可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無效。

在與開發(fā)商簽訂合同之前，人們總是虔誠地像背誦三字經(jīng)一樣把簽訂購房合同的七項(xiàng)紀(jì)律八大注意是背得個(gè)滾瓜爛熟，可是一旦發(fā)生糾紛依然是無法用購房合同來保護(hù)自己的合法權(quán)益。購房者最好先通過律師了解購房合同成立的條件是什么以及購房合同無效該怎么辦，能否退房，這樣才好對(duì)照自己的情況來看看怎么辦。