一、二手房按揭貸款的流程是怎樣的

1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、查詢公積金（如需公積金貸款）

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，楊浦、普陀、黃浦、長寧等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)

按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進(jìn)行房價(jià)評估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。

5、簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)

按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明

貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。

8 、銀行放款

銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

二、二手房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)該在辦理過戶手續(xù)之前就申請為宜，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會(huì)造成交易不成的危險(xiǎn)。銀行在審批貸款時(shí)除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟(jì)狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估講演，取評估價(jià)和交易價(jià)中較低的價(jià)格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30%的首期款，同時(shí)貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)行確定。買賣雙方不清晰這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

2、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為典質(zhì)申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方只會(huì)支付首期款，假如買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時(shí)間，賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款。賣方可要求買方提供擔(dān)保人或質(zhì)押等方式避免此類風(fēng)險(xiǎn)。

3、為了有效地規(guī)避二手房按揭中的風(fēng)險(xiǎn)，建議使用銀行提供的新業(yè)務(wù)。如建設(shè)銀行推出了特色產(chǎn)品———“百易安”交易資金托管業(yè)務(wù)，它由銀行作為中間人確保賣房人收到全額的賣房款，即買賣雙方在談妥了交易價(jià)格簽訂買賣協(xié)議后，在銀行的監(jiān)視下辦理過戶等手續(xù)，在首期款的支付以及尾款的收取等都通過銀行進(jìn)行，這樣來保證買賣雙方的利益，收費(fèi)尺度是：50萬元以下收取3．5‰-5‰，低于200元的按200元收取。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二手房交易市場日益火爆，但其中的法律糾紛也劇增，尤其是在按揭貸款購買二手房時(shí)糾紛發(fā)生的更多。那么為了防止二手房按揭貸款的糾紛，購房者最好先了解下二手房按揭貸款的流程是怎樣的、二手房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)有哪些以及如何避免二手房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這些問題也可以請教專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師陪同購房。