一、商品房認(rèn)購書是購房合同嗎

商品房認(rèn)購，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在法理上，一般稱之為預(yù)約合同。簽訂預(yù)約合同的目的是約束雙方訂立本約。關(guān)于認(rèn)購的法律性質(zhì)認(rèn)定問題，從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)，所以，認(rèn)購書尚不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系，當(dāng)事人交付的定金為立約定金。

認(rèn)購的形式現(xiàn)實(shí)中常見的有：認(rèn)購書、定購協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等等。無論哪種形式，一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不多見。

商品房認(rèn)購一般在開發(fā)商已經(jīng)辦妥開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，開發(fā)項(xiàng)目已定型，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。

二、開發(fā)商不愿簽合同怎么辦

首先，商品房認(rèn)購意向書屬于房屋買賣合同的預(yù)約合同，與買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系，是一個(gè)獨(dú)立的合同，它是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，是具有法律效力的；

其次，認(rèn)購意向書的當(dāng)事人在履行認(rèn)購意向書（訂立本約）的過程中，在保證認(rèn)購意向書中約定的交易實(shí)質(zhì)性條款不得變更的前提下，應(yīng)依平等自愿、誠實(shí)信用以及公平原則，對(duì)認(rèn)購意向書未約定事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，使買賣合同得以順利簽訂，否則即構(gòu)成違約。因此開發(fā)商的理由是不能成立的；

第三，開發(fā)商違反認(rèn)購意向書約定，拒絕訂立房屋買賣合同，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)《合同法》第一百零七條規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”；因此，建議依法向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，一般都會(huì)要求消費(fèi)者簽訂商品房認(rèn)購書，并交付定金。購房者都懷疑商品房認(rèn)購書是購房合同嗎，認(rèn)購書不是購房合同，但是如果認(rèn)購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就認(rèn)定為購房合同。另外，購房者還應(yīng)知道簽訂了認(rèn)購書之后，開發(fā)商不愿簽合同怎么辦。建議購房者遇到類似糾紛時(shí)，最好咨詢一下律師。