一、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么作用

認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于行將談判的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，其法律效力在于約束雙方于約定期限內(nèi)內(nèi)就商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立事宜繼續(xù)磋商，以最大誠(chéng)意促使合同訂立。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后出賣(mài)人必須保留房屋至約定磋商之日，此前不得另行定購(gòu)或轉(zhuǎn)售，但買(mǎi)受人不能如期而至則可能坐失商機(jī)；買(mǎi)受人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但出賣(mài)人另行訂購(gòu)或轉(zhuǎn)售則無(wú)法實(shí)現(xiàn)權(quán)利。

為保證雙方如期進(jìn)行磋商，認(rèn)購(gòu)書(shū)配置定金條款，以定金的得喪變更制約雙方如期進(jìn)行磋商，出賣(mài)人可以保留商機(jī)，另行訂購(gòu)或轉(zhuǎn)售則雙倍返還定金，買(mǎi)受人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，自身原因而不能訂立合同則喪失定金。據(jù)此可知，定金擔(dān)保的是雙方在約定期限內(nèi)就商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立事宜進(jìn)行磋商，而非迫使一方必須訂立合同，否則定金將變成陷阱或枷鎖，其后果將是一方以喪失定金或雙倍返還為代價(jià)而毀約，或者是一方被迫接受對(duì)方提出的不平等條款。

二、購(gòu)房者如何索要定金

1、繼續(xù)與出賣(mài)人進(jìn)行磋商。定金擔(dān)保的是繼續(xù)磋商義務(wù)，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的已決條款僅是買(mǎi)賣(mài)合同中的小部分，未決條款與已決條款的細(xì)節(jié)部分具有很大的磋商空間，雙方經(jīng)過(guò)磋商后仍未未達(dá)成一致意見(jiàn)的，認(rèn)購(gòu)書(shū)解除，定金退還；如果未經(jīng)磋商而徑行提出不再購(gòu)房，無(wú)權(quán)要求退還定金。

2、正確認(rèn)識(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)中的磋商期限。磋商期限是磋商的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限，該時(shí)限內(nèi)雙方啟動(dòng)磋商，而不是必須達(dá)成一致意見(jiàn)，更不是必須訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

3、認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定解約時(shí)間。啟動(dòng)磋商后經(jīng)過(guò)幾日可視為“達(dá)不成一致意見(jiàn)”。認(rèn)購(gòu)書(shū)可以約定：“買(mǎi)受人在磋商期限內(nèi)與出賣(mài)人進(jìn)行磋商，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，期限屆滿(mǎn)之次日起超過(guò)___日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)解除，定金退還。”超過(guò)約定時(shí)限后，買(mǎi)受人有權(quán)要求返還定金。

購(gòu)房者在買(mǎi)房前應(yīng)當(dāng)了解簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么作用，重視認(rèn)購(gòu)書(shū)的作用，維護(hù)自己的權(quán)益。買(mǎi)賣(mài)合同訂立后認(rèn)購(gòu)書(shū)使命告終，定金既可退回，也可抵作房款，而買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立，購(gòu)房者如何索要定金？定金處理不當(dāng)將失去其擔(dān)保作用，可能成為購(gòu)房陷阱，購(gòu)房者最好咨詢(xún)一下律師如何處理定金糾紛。