一、簽訂商品房認購書有什么作用

認購書屬于行將談判的預約合同，與商品房買賣合同屬于預約與本約之關(guān)系，其法律效力在于約束雙方于約定期限內(nèi)內(nèi)就商品房買賣合同訂立事宜繼續(xù)磋商，以最大誠意促使合同訂立。

簽訂認購書后出賣人必須保留房屋至約定磋商之日，此前不得另行定購或轉(zhuǎn)售，但買受人不能如期而至則可能坐失商機；買受人享有優(yōu)先購買權(quán)，但出賣人另行訂購或轉(zhuǎn)售則無法實現(xiàn)權(quán)利。

為保證雙方如期進行磋商，認購書配置定金條款，以定金的得喪變更制約雙方如期進行磋商，出賣人可以保留商機，另行訂購或轉(zhuǎn)售則雙倍返還定金，買受人享有優(yōu)先購買權(quán)，自身原因而不能訂立合同則喪失定金。據(jù)此可知，定金擔保的是雙方在約定期限內(nèi)就商品房買賣合同訂立事宜進行磋商，而非迫使一方必須訂立合同，否則定金將變成陷阱或枷鎖，其后果將是一方以喪失定金或雙倍返還為代價而毀約，或者是一方被迫接受對方提出的不平等條款。

二、購房者如何索要定金

1、繼續(xù)與出賣人進行磋商。定金擔保的是繼續(xù)磋商義務(wù)，認購書中的已決條款僅是買賣合同中的小部分，未決條款與已決條款的細節(jié)部分具有很大的磋商空間，雙方經(jīng)過磋商后仍未未達成一致意見的，認購書解除，定金退還；如果未經(jīng)磋商而徑行提出不再購房，無權(quán)要求退還定金。

2、正確認識認購書中的磋商期限。磋商期限是磋商的起始時限，而非終止時限，該時限內(nèi)雙方啟動磋商，而不是必須達成一致意見，更不是必須訂立商品房買賣合同。

3、認購書中明確約定解約時間。啟動磋商后經(jīng)過幾日可視為“達不成一致意見”。認購書可以約定：“買受人在磋商期限內(nèi)與出賣人進行磋商，但雙方未達成一致意見，期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除，定金退還?！背^約定時限后，買受人有權(quán)要求返還定金。

購房者在買房前應(yīng)當了解簽訂商品房認購書有什么作用，重視認購書的作用，維護自己的權(quán)益。買賣合同訂立后認購書使命告終，定金既可退回，也可抵作房款，而買賣合同未能訂立，購房者如何索要定金？定金處理不當將失去其擔保作用，可能成為購房陷阱，購房者最好咨詢一下律師如何處理定金糾紛。