一、如何認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書

認(rèn)購(gòu)書尚不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系，當(dāng)事人交付的定金為立約定金。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！币罁?jù)本條規(guī)定，認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書實(shí)為商品房買賣合同，即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：

1、具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；

2、出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。

二、如何處理購(gòu)房定金糾紛

1、符合商品房銷售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，由于購(gòu)房人的當(dāng)方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，定金不返還。由于開發(fā)商單方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，雙倍返還定金。

2、符合商品房銷售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)沒有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，無(wú)論誰(shuí)的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。

3、不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。那么，收取的費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)返還。

先簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，待樓盤開盤后再簽訂商品房買賣合同，這已成為商品房買賣的一個(gè)慣例。很多購(gòu)房者都不知道認(rèn)購(gòu)書是不是商品房買賣合同，也不知道該如何認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書，被開發(fā)商各種蒙騙。認(rèn)購(gòu)書最容易發(fā)生糾紛的就是定金問(wèn)題，購(gòu)房者要了解如何處理購(gòu)房定金糾紛，或者直接請(qǐng)律師協(xié)助解決。