一、如何認定房屋銷售廣告

司法解釋第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?/p>

此條規(guī)定中“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”等表述目前尚沒有具體的量化及判定標準，根據此條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在做廣告時，對于自己沒有把握做到的承諾要盡量采取一些模糊性的處理，比如“高檔社區(qū)”、“升值潛力無限”、“交通十分便捷”等廣告詞就屬于非具體確定的表述，由于缺乏明確的評判依據，而很難作為要約加以認定。

二、訂立購房合同能否改變廣告內容

我國廣告法明確規(guī)定，廣告應當真實、合法，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者，必須遵循誠實信用原則。訂立合同時，原則上應當遵循廣告的承諾。如果隨意地變更宣傳廣告的內容，情節(jié)嚴重的會構成欺詐，造成實際損失的，承擔賠償責任，還會受到相應的行政處罰。

然而，契約自由是私法的核心，意思自治原則被視為合同法的靈魂。只要合同的內容是平等雙方當事人之間訂立合同時的真實意思表示，并且不違反法律法規(guī)等強制性規(guī)定，即為有效合同，受到合同法的保護。如果廣告主想通過合同來變更廣告內容，條件只能是與對方當事人達成一致，沒有爭議。而避免合同簽訂后產生爭議的唯一途徑就是相關內容在合同中的約定以更加明確、具體、醒目、不容易產生異議的方式出現。否則，法院會以違反誠實信用原則作出對廣告主不利的判決。

商品房銷售廣告是開發(fā)商用來吸引購房者的工具，其內容有適度夸大性、不精確性等特征，宣傳廣告一般被視為要約邀請。但是如果廣告內容做出了具體的承諾，對訂立購房合同具有重大影響，作為商品房買賣合同的內容。購房者一定要了解如何認定房屋銷售廣告，以及訂立購房合同能否改變廣告內容，不能被開發(fā)商的廣告所誘惑。由于認定廣告內容具有很強的專業(yè)性，建議購房者最好咨詢一下律師。