一、如何確認房屋買賣合同無效

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

該權(quán)利的產(chǎn)生有嚴格的前提：其一，賣方與在后買方屬惡意串通。賣方的惡意是不言自明的，關(guān)鍵是在后買方是否與賣方惡意串通。許多情況下，在后買方很可能根本就沒有惡意，更談不上與賣方惡意串通了。如果明知該房屬于重復銷售，理智的在后買方完全可以另覓他房，以免沒有必要的紛爭，除非該房物美價廉到無可替代的程度。而該種情形顯然是非常少見的。

其二，必須是賣方已履行了在后的合同從而導致在先買方無法取得房屋。如果賣方尚未履行在后的合同，房屋所有權(quán)還保留在賣方的手中，在先買方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣方的違約責任并要求賣方繼續(xù)履行合同，而無須主張在后合同無效。

無效請求權(quán)既然是在先買方的權(quán)利，因此他完全可以自主決定行使還是放棄該權(quán)利。只有在他明確行使該權(quán)利、明確提出要求確認在后合同無效的情況下，人民法院才能依其請求宣告在后合同無效。人民法院不應依職權(quán)主動宣告合同無效。在此，司法解釋與其他關(guān)于無效合同的規(guī)定在表述上有明顯的區(qū)別：未直接規(guī)定為在后合同無效，而是規(guī)定為在先買方“請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持”。

所以對于在后合同的無效宣告，只能是以在先買方的請求為必然前提。筆者認為主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主動依職權(quán)宣告在后合同無效，很可能出現(xiàn)的后果是：在先買方只要賣方賠償損失而不再要房，在后買方卻又由于合同無效而無法獲得房屋，于是房屋積壓在賣方手中。簽了兩個合同竟然沒有一個成交，事情轉(zhuǎn)了一個圈卻又回到了起點。這顯然與鼓勵交易的指導思想相背。

二、房屋買賣合同無效怎么辦

房屋買賣合同被確認無效或被撤銷，當事人有損失的，按當事人的過錯程度予以分擔。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。

在房屋買賣合同被確認無效或者撤銷的情況下，當事人一方主張賠償合同履行的房屋差價等可得利益損失的，此時可得利益不存在，當事人沒有索賠的法律依據(jù)，不應得到法律的支持。如果一方當事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實、偽造授權(quán)書等惡意行為致使合同無效或被撤銷的，另一方要求賠償房屋差價等實際損失的，應結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買賣合同是否實際履行、買受人支付購房款的數(shù)額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實際履行時的可得利益額為限。

房屋買賣合同出現(xiàn)乏法律規(guī)定無效的情形，就會導致無效，那房屋買賣合同無效的情形有哪些，又該如何申請確認房屋買賣合同無效呢，遇到了無效的房屋買賣合同該怎么辦，能否索賠，怎么索賠，這一系列問題最好請教專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師幫忙解決這一糾紛。