一、哪些房產買賣合同無效？

1、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上民政部門批準。

5、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現內在質量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

6、非法轉讓，合同無效。

根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產不得轉讓（包括買賣）：以出讓方式取得土地使用權的，不符合房地產條件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未得到其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

二、房產買賣合同無效怎么維權？

房產買賣合同無效，購房者可以要求開發(fā)商承擔締約過錯責任而不是違約責任。締約過錯責任的賠償范圍是信賴利益的損失，通俗的講，就是因為一方相信對方能夠誠實信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因為信賴合同的有效所支出的各種費用。具體包括以下幾點：

（一）為信賴對方訂立合同的邀請而與對方聯(lián)系、赴實地考察、檢查合同標的物的費用；

（二）因為信賴對方訂立合同的邀請而做的各種準備工作并且為此支出的費用。比如，因為相信對方要賣房，四處籌款、提起支取定期存款的損失；

（三）為洽談合同所支付的勞務，誤工的損失；

（四）為支出以上費用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對于造成的間接損失（即如果合同有效并實際履行，合同當事人必將獲取的各種機會和利益）是不包括在賠償范圍內的。

哪些房產買賣合同無效？違反法律相關的規(guī)定房產買賣合同可能會無效。房產買賣合同無效怎么維權？對于這些問題，上文中都有十分詳細清楚的介紹，希望這些內容能夠給您帶來幫助。在房產買賣合同無效時，也就意味著購房者不能夠成功購得自己心儀的房產，嚴重的還會因房產買賣合同無效而遭受不小的損失。此時，作為購房者，您需要及時向開發(fā)商主張權利，以挽回損失，維護自身的合法權益。具體怎么做，您可以咨詢房產方面的專家律師，以避免不必要的麻煩。