一、購房合同簽定前需注意什么？

購房簽署合同前，請(qǐng)注意以下8大要點(diǎn)：

1、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)問題：應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

2、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營銷售房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者出示商品房預(yù)售許可證；售樓廣告和說明必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)；如系現(xiàn)房需注意其是否具有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（俗稱大產(chǎn)證）。

3、要明確合同條款，主要是合同注明的：房產(chǎn)面積（如增加或減少面積的具體操作方式）、交房時(shí)間、付款條件、違約條款及相關(guān)配套設(shè)施，如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等情況。

4、作為消費(fèi)者要注意自身付款能力，量力而行。

5、消費(fèi)者在購房時(shí)，應(yīng)注意附近相關(guān)樓盤的價(jià)格及周圍的規(guī)劃，以避免不必要的損失。更要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。

6、商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同，向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

7、消費(fèi)者應(yīng)注意新建商品房必須取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，此點(diǎn)在預(yù)售合同中應(yīng)明確交付時(shí)間。無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

二、簽購房合同時(shí)如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

購房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，一定要注意以下幾項(xiàng)條款：

1、土地期限

在簽訂合同時(shí)，不要只注重房屋面積、總價(jià)等數(shù)字是否有誤，還需要注意合同里面關(guān)于對(duì)土地使用期限的條款。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房的土地使用期限是70年，而別墅的土地使用期限是40年。

2、面積誤差

對(duì)于面積誤差問題，合同中最常見的約定是：“甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過＋____％（包括____％），不向乙方收取超過部分的房價(jià)款；甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過－____％（包括－____％），乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利?！?/p>

購房者一定要注意暫測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積究竟指的是“房屋建筑面積”還是“套內(nèi)建筑面積”。由于前者包括了套內(nèi)建筑面積和共攤面積兩部分，在現(xiàn)實(shí)中，購房者驗(yàn)房時(shí)很有可能會(huì)遇到這樣一個(gè)問題：房屋建筑面積增大，且未超過約定的誤差比例，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。要避免這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就需要購房者與開發(fā)商對(duì)套內(nèi)建筑面積的增減誤差做出特別約定套內(nèi)建筑面積不得增、減多少，以及超出此范圍該如何處理等內(nèi)容來防范這個(gè)問題

3、貸款不成條款

購房者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查“付款條件和方式”中的內(nèi)容。一般來說，開發(fā)商在合同中預(yù)先約定：貸款不成或不足的，購房者應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行補(bǔ)足剩余房款。對(duì)此，購房者應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的貸款能力有充分估計(jì)，在沒有充足把握的情況下，應(yīng)極力要求開發(fā)商刪除或變更上述內(nèi)容，以免己方因貸款不成而承擔(dān)違約責(zé)任。購房者因貸款不成、無力支付剩余房款而被開發(fā)商告上法庭。

4、規(guī)劃變更

簽約時(shí)一定要注意審查小區(qū)規(guī)劃圖中有關(guān)變電站、垃圾房等建筑物的具體位置，在無法辯識(shí)的情況下，至少應(yīng)該要求開發(fā)商在附件中明確約定自己所購買的房屋四周多少米之內(nèi)不存在變電站等建筑物。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)規(guī)劃變更，新建的建筑物、構(gòu)筑物很可能會(huì)影響物業(yè)的使用。

5、廣告不實(shí)責(zé)任的承擔(dān)

雖然根據(jù)最高人民法院的有關(guān)解釋，對(duì)于這些具有明確內(nèi)容的廣告，若開發(fā)商沒有履行的，購房者是可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并繼續(xù)履行的，當(dāng)然，客觀上已無法履行的，購房者就只能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。但是，購房者在訴至法院后，判決結(jié)果一般讓人很難接受，因?yàn)殚_發(fā)商獲得的懲罰不會(huì)太重。因?yàn)榉ㄔ涸陔p方?jīng)]有明確約定責(zé)任的情形下，一般也很難把握開發(fā)商究竟應(yīng)該承擔(dān)多少賠償責(zé)任。因此，建議購房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)盡量明確開發(fā)商在出現(xiàn)上述情形時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的違約金或賠償金具體數(shù)額。

上述內(nèi)容就是對(duì)“購房合同簽定前需注意什么”以及“簽購房合同時(shí)如何防范風(fēng)險(xiǎn)”等問題的詳細(xì)介紹，希望能夠幫助您解決您所遇到的問題。人們?cè)谫I房簽訂購房合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎，因不少開發(fā)商都會(huì)在購房合同中做文章，以規(guī)避其法律責(zé)任，最大限度地從購房者身上獲取最大的利益。此時(shí)，購房者的合法權(quán)益勢(shì)必會(huì)遭到損害。如果您決定買房，那么您在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，千萬要謹(jǐn)慎，以避免可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。如果您不知道怎么做才能避免風(fēng)險(xiǎn)，不妨咨詢房產(chǎn)方面的專家律師的意見。