一、二手房交易流程是怎樣的

1、建議購(gòu)買人明確自己的購(gòu)買需求，選擇一家信譽(yù)良好的大型房地產(chǎn)中介公司代理選房。

2、選中房屋后，和房地產(chǎn)中介公司以及房主簽訂《三方協(xié)議》并交納定金。

3、買方、房主和中介公司三方會(huì)面，在中介公司的監(jiān)督下由房主和買方雙方簽訂《房產(chǎn)買賣合同》；此時(shí)，雙方買賣關(guān)系正式成立，買方按約定日期將首期房款交予房主以及將代理費(fèi)交予中介公司，同時(shí)中介公司開始為買方辦理貸款手續(xù)。貸款獲得同意發(fā)放后，開始辦理過戶手續(xù)。

4、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，買賣雙方需準(zhǔn)備規(guī)定的資料以備過戶。

5、中介公司專職過戶員攜帶買方和房主以及相關(guān)資料前往地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)；如果可以上市交易，地稅局將出具契稅、營(yíng)業(yè)稅清單，由買方和房主當(dāng)日繳納，地稅局出具稅務(wù)收據(jù)。

6、買方及房主在過戶員帶領(lǐng)下，到房產(chǎn)交易中心辦理遞件登記和繳稅手續(xù)。買方和房主分別遞交契稅、營(yíng)業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》，領(lǐng)取受理通知單，同時(shí)補(bǔ)齊房屋印花稅。此期間房產(chǎn)交易中心將對(duì)買賣雙方所提供證件和繳稅情況進(jìn)行初審和復(fù)審，以確保過戶條件無誤，否則交易中心會(huì)將相關(guān)問題及時(shí)通知給中介公司。

7、中介帶領(lǐng)新業(yè)主與舊業(yè)主進(jìn)行物業(yè)交接，即結(jié)清房屋內(nèi)水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用，同時(shí)對(duì)家具等進(jìn)行最后查驗(yàn)。

8、滿20個(gè)工作日后，過戶員通知并帶領(lǐng)新業(yè)主前往房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取新房產(chǎn)證，同時(shí)通知前房主準(zhǔn)備領(lǐng)取房款。至此，購(gòu)買二手房的過戶手續(xù)完畢。

二、二手房交易有哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。

即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)；買受方支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，出賣人不能得到全部房款?！?/p>

2、交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；沒有經(jīng)過共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他人，出賣人未依法通知承租人，承租人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì) 形成新的住房困難的；被依法査封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋存有質(zhì)董瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水電等費(fèi)用沒有結(jié)清等。 總之，二手房買賣中確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性非常重要。建議：買方在簽訂房屋買 賣合同前應(yīng)到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處査詢房屋的權(quán)屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認(rèn)了房屋的權(quán)屬，核實(shí)了房屋的產(chǎn)權(quán)類型等情況后，買賣雙方再簽訂房屋買賣合同。

3、房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款， 實(shí)踐中常發(fā)生的糾紛是，為了達(dá)到居間合同的目的，很多中介公司承諾的可按 房屋合同價(jià)的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補(bǔ)。事實(shí)上，銀行對(duì)購(gòu)買二手住房的貸款審核比較嚴(yán)格，而且還會(huì)涉及對(duì)所交易的房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估作價(jià)以及相應(yīng)的貸款政策等，所以，買方最好應(yīng)在確認(rèn)貸款銀 行可以貸款的情況下再行購(gòu)買。

4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中風(fēng)險(xiǎn)。

買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)手續(xù)；若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的，應(yīng)積極采取防范措施；若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全，將房屋査封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。

買房不像買衣服買手機(jī)那樣，穿夠了、用夠了就可以換一換，因此，在買房的問題上每個(gè)家庭都是慎之又慎。特別是購(gòu)買二手房的朋友們，在進(jìn)行二手房交易過程中，要了解二手房交易的流程是怎樣的，還要明白二手房交易有哪些風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)明白二手房交易需注意哪些事項(xiàng)，否則很容易遇到二手房交易糾紛。這些問題可以通過專業(yè)的房產(chǎn)律師來了解，也可以請(qǐng)律師陪同買賣二手房。