一、怎么認定開發(fā)商延期交房

首先就是交房時間的認定，它關系到延期交房從何時計算的問題。在司法實踐中，存在著因當事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導致的大量糾紛。出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”；而買受人則認為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權證書。

對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。據(jù)此，在當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的，出賣人對房屋的轉移占有即“交鑰匙”，即為合同約定的房屋交付使用。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣人就應按約定履行義務。

二、延期交房的違約金賠償標準

賣方不能按約定時間交付房地產(chǎn)的，每延期一日應向買方支付買賣總價款萬分之五的違約金。實踐中買賣雙方多采納了這一約定。對于每日萬分之五的違約金標準，法院或仲裁機構的判決或裁決意見有：

1、認為該違約金標準是雙方當事人自愿約定，根據(jù)合同自由（意思自治）原則，予以支持；

2、經(jīng)當事人申請后審查認為該違約金標準過高，應予適當減少，調(diào)整為每日萬分之三；

3、經(jīng)當事人申請后審查認為該違約金標準過高，應予適當減少，調(diào)整為按購房款計算的同期貸款利息。

《合同法》第一百一十三條對違約的損害賠償范圍進行了界定，即賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。具體到延期交房而言，如果賣方按期交房，買方就可以按合同約定的日期自用或出租房屋，這部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益來統(tǒng)一衡量。因此，一般而言租金損失即為我國《合同法》規(guī)定的可得利益的損失，也相當于英美法中的期待利益的損失。

從買賣關系角度來說，買方取得房屋的對價是支付了約定的購房款，也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此，如果將合同履行后可以獲得的利益理解為凈利益的話，買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購房成本，包括分攤的購房款及利息損失?？梢?，所謂買方購買房屋所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。

對于開發(fā)商來說，延期交房需承擔的直接法律后果有兩個：一是違約賠償；二是若延期交房超過一定期間，可能導致買方單方解除合同。但是對于購房者來說卻不見得知道怎么認定開發(fā)商是否構成延期交房，也不知道延期交房該怎么進行違約賠償，這些問題最好問問專業(yè)的房產(chǎn)律師，看看延期交房的時間有多久也好決定您是索賠還是退房。