一、買二手房應(yīng)注意什么

沒有取得產(chǎn)權(quán)證的二手房不能買入。強制性法律規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。因此買二手房一定要查驗房主的產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房產(chǎn)不能購買。轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不受法律保護。購買產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購買這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則該買賣行為無效。

購買有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購買權(quán)，如果第三人想購買該房，必須有承租人書面放棄購買此房的聲明，否則該買賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致該買賣無效。

盡管購買二手房對購房者來講有諸多優(yōu)勢，但相對買賣新建商品房來說，二手房買賣涉及法律關(guān)系相對復(fù)雜，尤其實有一些房產(chǎn)的社會屬性隱蔽性強，加之買賣雙方由于信息不對稱，交易過程中有產(chǎn)權(quán)過戶、房屋騰空、戶口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權(quán)利的完整性等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，購買二手房要關(guān)注其社會屬性，把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、購買二手房如何約定戶口問題

1、必須明確的在合同中約定賣方遷出時間。應(yīng)要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記、交付了大部分房款之后。

2、預(yù)留部分房款并約定具體的違約責(zé)任。在交易中預(yù)留部分房款，待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房款，并在合同條款中約定每逾期一天的罰金，在逾期多少時間后可以解除合同以及合同解除的賠償金等事項。如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進行追償。

3、如果出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購買方則要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。如果同意這樣操作的話，那也應(yīng)該在買賣合同補充協(xié)議中直接約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任，并預(yù)留較多的尾款以及約定較高的違約金，例如逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算，直到賣方戶口全部遷移為止，通過這種加重經(jīng)濟責(zé)任的方式，才能有效地約束出售方按時將戶口遷出，避免因為對方的原因而影響了買受方遷戶口等權(quán)益。

如果進入房產(chǎn)訴訟途經(jīng)，那么最好能通過雙方調(diào)解的方式結(jié)案，通過法院施加壓力促使對方遷移戶口，履行義務(wù)，并且能夠和對方進行良好的溝通，以達到訴訟目的，防止關(guān)系進一步僵化，對方耍無賴拒不遷出。

購房二手房一定要了解買二手房應(yīng)注意什么，盡量避免發(fā)生糾紛。戶口問題常常是二手房交易中發(fā)生糾紛最頻繁的問題之一，二手房買賣中戶口糾紛已非一日，主要是我國現(xiàn)存戶籍制度處于改革過程中，改革也并非一朝一夕能夠到位，戶籍管理尚屬混亂。上面我們?yōu)榇蠹医榻B了購買二手房如何約定戶口問題，您在買二手房時可以參考，也可以來電咨詢律師，讓律師給您支支招。