一、如何認(rèn)定商品房逾期交房

商品房逾期交房是指開發(fā)商在商品房銷售合同約定的交付使用期限內(nèi)，未能向買受人交付房屋的行為。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定為房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用。

只要開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，就視為開發(fā)商履行了房屋交付使用的義務(wù)，反之，就是逾期交付使用房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但如果開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定的交付條件導(dǎo)致買受人拒絕收房的，逾期交房期限應(yīng)該自合同約定的交房日期開始計(jì)算。

二、開發(fā)商逾期交房怎么辦

開發(fā)商逾期交房的違約行為，一般存在以下兩種情況，應(yīng)當(dāng)分別處理。

1、買賣雙方在預(yù)售合同中就逾期交房的處理方式作出約定的，按約定處理；通常在《商品房預(yù)售合同》中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。即有約定的按約定。需要注意的是，如果違約金以“每日為已交付房?jī)r(jià)款萬分之幾”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則已付房?jī)r(jià)款在按揭付款的情況下，包括首付款和銀行按揭款，而非僅僅首付款。

2、買賣雙方在預(yù)售合同中未就逾期交房的違約金計(jì)算作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定。如果購房人催告開發(fā)商交房，在催告之后的3個(gè)月內(nèi)開發(fā)商仍本能交房的，購房人可以單方解除合同并要求賠償損失；如果購房人沒有催告，那么自預(yù)售合同約定的交房之日起一年內(nèi)開發(fā)商未能交房的，購房人可以單方解除合同并要求賠償損失。

購房者在買房時(shí)一定要了解，并不是開發(fā)商一遲延交房就屬于逾期交房，購房者應(yīng)知道如何認(rèn)定商品房逾期交房。另一方面，購房者也應(yīng)知道，并不是開發(fā)商一逾期交房，購房者就能退房，購房者應(yīng)了解開發(fā)商逾期交房怎么辦。面對(duì)開發(fā)商的死拖硬拖，購房者如果無力自行解決，可以來電咨詢專業(yè)律師。