一、賣方逾期交房的違約責任

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住；一種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：

（1）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《建設工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標；否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應達到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

（2）賣方行為已構成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個月），則買方有權解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

二、賣方逾期交房的違約金怎么算？

在實踐中，也常常發(fā)生這些情況，購房合同沒有約定違約金的計算方法，或者開發(fā)商約定的逾期交房違約金極低（霸王條款），在這些情況下的違約金該如何確定呢？

《商品房買賣合同解釋》第17條解決了上述問題，該條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”。

因此，按照系爭房屋所在地段同類房屋的租金標準來確定違約金是最有說服力的做法，如果開發(fā)商約定的違約金低于這個標準的，也可以請求法院按此標準予以增加。

以上為您詳細介紹了有關“賣方逾期交房的違約責任”以及“賣方逾期交房的違約金怎么算”等問題的具體內(nèi)容。實踐中，賣方逾期交房的情況時常發(fā)生，有些購房者會忍耐，等待賣方交房，有些購房者則會要求退房或者是要求賣方支付逾期交房違約金。如果您也遇到了賣方逾期交房的情況，但是您不知道怎么處理時，不妨向房產(chǎn)方面的專家律師咨詢，問問您所遇到的情況能否要求退房，或者是要求支付賣方支付違約金等，以避免遭受無謂的損失。