一、農(nóng)村房屋買賣合同效力怎么認定？

根據(jù)司法實踐，農(nóng)村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效，而應按照具體情況具體分析。那么，農(nóng)村房屋買賣合同效力怎么認定呢？

（一）對于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應認定為無效合同

我國土地管理法及其管理條例對宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！币虼耍瑥挠嘘P規(guī)定來看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應當認定為無效合同。

（二）對于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應認定為有效合同

原因是：第一，窮盡我國相關的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定，并沒有關于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領域，法無規(guī)定即自由；第二，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說并未違反宅基地使用權(quán)保障功能，同時也可以通過流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題；第三，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒有導致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應當為有效，如果說這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。

二、農(nóng)村房屋買賣需要注意哪些情況？

（一）農(nóng)村房屋買賣要求嚴格

如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定。看待這一問題，究其實質(zhì)是如何認定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關系。

（二）宅基地所有權(quán)的有嚴格限制

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

以上就是對“農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認定”以及“農(nóng)村房屋買賣需注意哪些情況”的解答。國家對于農(nóng)村房屋的管理很嚴格，主要是涉及到集體土地和宅基地的管理。農(nóng)村房屋買賣合同也不像其他城市商品房買賣合同一樣已經(jīng)具備了一定的模版和定式可依。如果要進行農(nóng)村房屋買賣、簽訂農(nóng)村房屋買賣合同，建議還是尋找專業(yè)的律師進行咨詢，慎重完成，以免給您帶來麻煩，甚至經(jīng)濟上的損失。