一、什么叫做商品房買(mǎi)賣(mài)合同

商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?？梢?jiàn)，我國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同可以分為商品房現(xiàn)售合同和商品房預(yù)售合同兩種。

在實(shí)踐中，還出現(xiàn)有商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，即商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)，訂購(gòu)，預(yù)訂等協(xié)議，是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。其性質(zhì)為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同，而非正式買(mǎi)賣(mài)合同，是開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前和買(mǎi)房人所簽訂的預(yù)約合同，但同樣對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。

目前最常用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本（GF—2000—0171）。政府部門(mén)制定示范文本的原意是將其作為商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中該示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。

二、什么情況下商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

（一）房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

（二）侵犯房產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這就是說(shuō)，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣(mài)房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般應(yīng)為無(wú)效。

（三）因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

（四）商品房預(yù)售違法的。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

（五）在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的，合同無(wú)效。

（六）其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。

以上是對(duì)什么叫做商品房買(mǎi)賣(mài)合同，什么情況下合同無(wú)效的問(wèn)題的解答。如果您對(duì)自己已經(jīng)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力無(wú)法判斷，又擔(dān)心因合同無(wú)效而遭受損失，您可以帶上合同去找專業(yè)的房產(chǎn)律師幫助分析，將風(fēng)險(xiǎn)遏制在搖籃里。