一、哪些二手房不能買賣

第一類是純粹不能買賣的房屋：如被法院查封的房屋、與學(xué)校教學(xué)區(qū)不能分割的房屋、屬于拆遷范圍的房屋、已作為抵押物的房屋等。

第二類是夫妻雙方僅一方同意出售，或夫妻離異后對(duì)房產(chǎn)判決不明的房屋。

第三類是同一居所人員未能具結(jié)，或子女的父母才是產(chǎn)權(quán)人，子女未經(jīng)過(guò)父母同意就出售的房屋。

二、如何避免買到產(chǎn)權(quán)不明的二手房

（一）要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。

如果有代理人須要查驗(yàn)代理委托書，并檢查是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。另外其它證件主要是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買的協(xié)議或證明。

（二）向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。

查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括：

1、房主是誰(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；

2、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；

3、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；

4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；

5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。

（三）查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。

房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。

包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。

另外，購(gòu)房者還需了解：所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。

上面我們?yōu)榇蠹医榻B了哪些二手房不能買賣以及如何避免買到產(chǎn)權(quán)不明的二手房?？傊鎸?duì)這些產(chǎn)權(quán)不清的房產(chǎn)應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。首先，應(yīng)該理清這些房產(chǎn)的法律歸屬和存在的法律關(guān)系，了解產(chǎn)權(quán)狀況。購(gòu)房者可以通過(guò)房管部門和對(duì)賣房人身份的了解，獲得房產(chǎn)真實(shí)的信息。如果購(gòu)房者不知道該怎么做，最好咨詢一下律師。