一、如何區(qū)分定金與訂金

在購(gòu)買商品房的過程中，買受人（購(gòu)房者） 與出賣者（開發(fā)商）未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會(huì)要求買受人與之簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。

一般情況下，訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用訂金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。對(duì)于訂金的約定，《最高人民法院關(guān)于適用<；；；中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>；；；若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

二、簽訂認(rèn)購(gòu)書后如何處理定金

1、如果買方?jīng)]有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。

2、如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

4、如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預(yù)售）條件而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。

5、如果廠賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

6、如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的保證。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問題上并不明確。如果開發(fā)商違約，只要退還訂金即可。所以，購(gòu)房者一定要知道如何區(qū)分定金與訂金，免得白歡喜一場(chǎng)。上面我們還為大家介紹了簽訂認(rèn)購(gòu)書后如何處理定金，購(gòu)房者可以根據(jù)相關(guān)提示處理定金糾紛，也可以來電咨詢專業(yè)律師。