一、什么是一房二賣

一房二賣是指出賣人先后或者同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。一房二賣又稱房屋的二重買賣。我們知道，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為原則。也就是說(shuō)，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記的為準(zhǔn)，而不是房屋買賣合同成立房屋的所有權(quán)就轉(zhuǎn)移。

二、一房二賣的后果及處理

對(duì)于一房二賣造成的后果及處理，現(xiàn)實(shí)中根據(jù)不同的情況予以區(qū)別對(duì)待，主要有以下幾種情況：

（一）出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立房屋買賣合同后，對(duì)后買受人旅行了合同義務(wù)，進(jìn)行了房屋過(guò)戶登記的情形。

在這種情形下，兩個(gè)房屋買賣合同都有效。但是因?yàn)槌闪⒃诤蟮暮贤男型戤?，房屋已?jīng)進(jìn)行了過(guò)戶登記，所以房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給后買受人，后買受人已經(jīng)實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前買受人對(duì)該房屋不具有所有權(quán)，不具有直接支配及排他的效力，若此時(shí)對(duì)該房屋占有，則屬于無(wú)權(quán)占有，負(fù)有返還房屋的義務(wù)。此時(shí)，房屋已歸后買受人享有，實(shí)際履行已不能，在這種情況下，沒(méi)有強(qiáng)制履行的問(wèn)題，前買受人只能找房屋出賣人，請(qǐng)求損害賠償。

（二）出賣人將房屋出售給前買受人并辦理過(guò)戶登記手續(xù)之后又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同的情形

在這種情況下，前買受人因?yàn)橐呀?jīng)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，所以其已取得房屋的所有權(quán)。出賣人與后買受人訂立房屋買賣合同時(shí)，出賣人屬于無(wú)權(quán)處分。根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十一條對(duì)無(wú)權(quán)處分的規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>

（三）兩次買賣均為完成過(guò)戶登記的情形

在兩次買賣均未辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)人為出賣人享有，兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。房屋出賣人和買受人之間僅存在債權(quán)關(guān)系。而債權(quán)關(guān)系處于平等地位，無(wú)次序關(guān)系，因此買受人均可以隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。那么出賣人應(yīng)先履行誰(shuí)提出的債務(wù)呢？實(shí)務(wù)中常常以以請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記的先后，確認(rèn)先履行誰(shuí)的請(qǐng)求權(quán)。如果兩個(gè)買受人同時(shí)請(qǐng)求的，應(yīng)以約定的履行期在前的人優(yōu)先辦理登記；如果一方約定履行期限而另一方未約定，則認(rèn)為未約定履行期限的享有優(yōu)先辦理登記的權(quán)利；若雙方均未約定履行期限，原則上以訂立合同的先后決定獲得登記申請(qǐng)權(quán)的先后，即合同訂立在先的買受人有權(quán)先進(jìn)行登記。

以上就是對(duì)“什么是一房二賣”“一房二賣的后果是什么”的法律解答。在房屋買賣交易中，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)提高警惕，避免出現(xiàn)自己買的房子是已經(jīng)被賣過(guò)的房子。如果自己不小心真的遇到了“一房二賣”的情形，不要緊張，這時(shí)你可以向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢，請(qǐng)他們用專業(yè)的知識(shí)幫助您解決問(wèn)題。畢竟買房子不是件小事，請(qǐng)專門的律師幫助您，能夠更好地維護(hù)您的合法權(quán)益。