一、哪些情況是房屋質(zhì)量問題？

人們通常說的房屋存在質(zhì)量問題，指房屋達不到法定或約定的質(zhì)量標準，存在質(zhì)量缺陷。從總體上分，房屋質(zhì)量問題大致有三類：違規(guī)質(zhì)量問題，違約質(zhì)量問題，使用質(zhì)量問題。

（一）違規(guī)房屋質(zhì)量問題

違規(guī)房屋質(zhì)量問題，是指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標準。這類房屋質(zhì)量問題是目前最常見，也最容易引發(fā)糾紛的一類質(zhì)量問題。包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內(nèi)墻板潛水，陽臺積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質(zhì)量問題，毫無疑問，應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)?。但開發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴重分歧，從而引發(fā)糾紛。

（二）違約房屋質(zhì)量問題

這類房屋質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的房屋達不到承諾的質(zhì)量標準。如某開發(fā)商在與購房人簽訂的合同中約定使用的空調(diào)品牌是“三菱”，但沒有就空調(diào)產(chǎn)地及規(guī)格等具體事項進行約定。交房后，部分業(yè)主認為，該樓盤使用的空調(diào)是國產(chǎn)三菱空調(diào)，但根據(jù)該樓盤的售價，其應(yīng)當(dāng)使用日本原裝三菱空調(diào)，且規(guī)格應(yīng)高于現(xiàn)裝空調(diào)，開發(fā)商已構(gòu)成房屋質(zhì)量違約，要求開發(fā)商退補兩種空調(diào)的差價。由于開發(fā)商拒絕，業(yè)主訴至法院。法院審理后，認為，由于雙方并沒有就空調(diào)產(chǎn)地規(guī)格等進行明確約定，開發(fā)商使用的空調(diào)符合合同約定的品牌，因此駁回了業(yè)主的訴訟請求。

這類糾紛既是房屋質(zhì)量糾紛也是違約糾紛，其基礎(chǔ)是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關(guān)鍵在于買賣雙方提高合同意識，在簽訂合同時，就相關(guān)問題及責(zé)任承擔(dān)等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。

（三）使用房屋質(zhì)量問題。這類質(zhì)量問題實際上并非開發(fā)商提供的房屋或設(shè)備存在質(zhì)量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關(guān)設(shè)備，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對于這類所謂的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由購房人(或使用人)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。購房人在取得房屋所有權(quán)的同時，也應(yīng)當(dāng)履行按要求使用房屋及相關(guān)設(shè)備，保證其正常運行的義務(wù)，以避免給他人及自身造成損失。

二、如何處理房屋質(zhì)量問題？

如何處理房屋質(zhì)量問題？在處理房屋質(zhì)量問題之前，可以先找專業(yè)的鑒定機構(gòu)對房屋進行鑒定，確定出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因，如果是因房屋在材料、設(shè)備上的使用未達到法定標準的，這就是開發(fā)商的原因。遇到這種情況，可以先找開發(fā)商協(xié)商解決，若開發(fā)商拒絕承擔(dān)責(zé)任，購房者可以選擇向消協(xié)投訴或者直接向法院起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

若開發(fā)商交付的房屋達不到承諾的質(zhì)量標準，這需要購房者對雙方簽訂的合同具有仔細的認識，最好在簽訂合同之前詳細約定具體事項，將開發(fā)商的承諾寫入合同，若指意不明的，應(yīng)要求開發(fā)商詳細解釋并在合同中注明，以免日后產(chǎn)生糾紛。

上文主要介紹了哪些情況是房屋質(zhì)量問題，以及如何處理房屋質(zhì)量問題。房屋作為現(xiàn)階段大多數(shù)家庭最有價值的財產(chǎn)，一旦出現(xiàn)了質(zhì)量問題，很多人都會感到焦頭難額，不知該如何解決。實際上，所謂的質(zhì)量問題需要先確定是由什么原因?qū)е碌?，之后才能采用正確的方法。若您遇到類似問題，還是不知道如何解決是好，那么聘請一位專業(yè)的房產(chǎn)律師也許是最好的方法。