一、什么叫做一房二賣

普通一房二賣是指賣方以同一房屋為標(biāo)的，在與一方當(dāng)事人簽定買賣合同但尚未辦理過戶登記時(shí)，又與第三方簽定買賣合同，從而導(dǎo)致新買方和舊買方均希望獲得同一房屋的利益沖突。

誰能最終獲得該房屋的問題，取決于先后兩個(gè)合同的效力及履行。不少人認(rèn)為，由于兩個(gè)合同存在著目的上的沖突，因此至少有一個(gè)合同是無效的。這種看法其實(shí)是不科學(xué)的，兩個(gè)合同完全可能同時(shí)有效。至于目的上的沖突問題，可以通過違約責(zé)任制度去解決。那么當(dāng)遇到一房二賣的情況，當(dāng)事人怎么進(jìn)行維權(quán)呢？

二、遭遇一房二賣應(yīng)如何維權(quán)

根據(jù)不同情況，具體的維權(quán)方式也不盡相同，可以分解為以下幾種情形：

（一）在先買受人與出賣人簽訂合同并已過戶的，出賣人又把房產(chǎn)高價(jià)賣與第三人；此種情況應(yīng)該保護(hù)在先買受人的權(quán)利，其可以獲得房屋所有權(quán)，因其在先買得并已過戶，不可能存在惡意串通行為，后買受人只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，要求出賣人賠償損失。

（二）簽訂買賣合同，但都沒有辦理過戶的，此種情況比較復(fù)雜，涉及到實(shí)際履行問題，物權(quán)行為與債權(quán)行為問題。

1、由于都沒有辦理登記，買受人與出賣人之間存在的是債權(quán)關(guān)系，各個(gè)買受人均具有同等的請(qǐng)求權(quán)，即要求出賣人履行合同，不存在誰簽訂合同在先誰就可以主張履行合同，此即債權(quán)平等。

2、既然誰都可以要求出賣人履行債權(quán)，那么哪個(gè)買受人可以獲得該債權(quán)從而擁有房屋的所有權(quán)呢？要看數(shù)個(gè)買受人有平等的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)時(shí)，要綜合看該債務(wù)是不是可以實(shí)際履行或履行費(fèi)用過高，一般會(huì)考慮下列情形：

第一，買受人是否已經(jīng)實(shí)際居住，如果一方買受人搬進(jìn)居住、使用，則應(yīng)當(dāng)多考慮實(shí)際居住的買受人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

第二，買受人是否已經(jīng)付清房款，如果一方買受人已經(jīng)付清全部房款，則應(yīng)當(dāng)考慮已付清房款買受人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

第三，房產(chǎn)是否有買受人的附加值，即該房屋是否已被買受人裝修，修繕等增加房產(chǎn)價(jià)值的行為，則應(yīng)當(dāng)考慮支持該買受人請(qǐng)求。這些因素是綜合考慮的，綜合把握，從而確定最適宜實(shí)際履行的一方。

3、在先買受人與出賣人簽訂買賣合同后，后買受人又與出賣人簽訂合同并已經(jīng)過戶登記的。此種情況，一般是后買受人取得房屋所有權(quán)，在先買受人只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，除非在后買受人與出賣人惡意串通損害在先買受人利益，那么可以要求撤銷買賣行為并變更登記。即使在后買受人明知出賣人與在先買受人簽訂來買賣合同，只要付出更高的購(gòu)房款，此是正常的商業(yè)交易行為，應(yīng)當(dāng)保護(hù)在后買受人通過登記而取得的所有權(quán)。

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