一、住房限購政策是不是不可抗力

國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，合同當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)合同訂立之后，可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及各種履行方面的障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷，不會(huì)對(duì)國家逐漸加強(qiáng)的宏觀調(diào)控措施毫無心理準(zhǔn)備。

因此，這兩年國家和地方政府新出臺(tái)的住房限購政策在我國司法實(shí)踐中不會(huì)被人民法院認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條所規(guī)定的不可抗力。

國家出臺(tái)的住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。

因此，對(duì)于房屋買賣合同訂立之后，由于國家或當(dāng)?shù)卣雠_(tái)住房限購政策的實(shí)施，致使買受人無法辦理房屋過戶登記手續(xù)的，人民法院通常會(huì)認(rèn)定為，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，而不會(huì)認(rèn)定為我國《合同法》第一百一十七條所規(guī)定的不可抗力。

二、遇到住房限購政策怎么辦

合同的一方當(dāng)事人以國家或當(dāng)?shù)卣鲁雠_(tái)住房限購政策為理由，要求解除合同的，除在合同中另有約定之外，人民法院一般會(huì)予以支持。如果判決解除房屋買賣合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人。

合同當(dāng)事人一方因這種情況解除合同，而要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，人民法院一般不予支持。

如果確有證據(jù)證明因解除合同導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理損失的，經(jīng)人民法院審查，解除合同確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，會(huì)酌情考慮支持損失方提出由另一方補(bǔ)償其合理損失。

購房人應(yīng)當(dāng)了解清楚住房限購政策是不是不可抗力，這樣購房人在遇到國家出臺(tái)相關(guān)政策時(shí)，就知道遇到住房限購政策怎么辦了。一般來說，單純的因限購令原因?qū)е聼o法過戶的，買方可以要求退房退定。但如買方在交易中有違約情形，而僅僅以出臺(tái)限購令無法購買為由，來抗辯自己的違約行為也是站不住腳的，要具體問題具體分析。因此，建議購房人在遇到國家出臺(tái)住房限購政策后，咨詢一下律師，該怎么解決對(duì)自己比較有利。