商品房買賣過程中，出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認購書，就房屋買賣有關事宜進行初步確認。但有的協(xié)議名為商品房買賣認購書，實為購房合同，購房者該怎么區(qū)分認購書與購房合同？如果與開發(fā)商發(fā)生了糾紛，該如何處理商品房認購書糾紛？下面我們將一一為大家解答。

一、怎么區(qū)分認購書與購房合同

區(qū)分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質(zhì)要件是出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！痹摋l規(guī)定突破了預約具備本約內(nèi)容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內(nèi)容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。

二、如何處理商品房認購書糾紛

1、違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。

商品房買賣認購書對當事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實務中法官可結合當事人不愿履行簽約義務的具體情形，并結合考察當事人合同的目的綜合認定。

因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。

2、因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

購房者知道了怎么區(qū)分認購書與購房合同之后，在簽訂認購書時，一定要注意審查商品房認購書的內(nèi)容。如果商品房認購書具備了法律規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。發(fā)生了商品房認購書糾紛后一定要及時維護自己的權益。簽訂商品房認購書與購房合同都比較專業(yè)，而且直接關系到買房的成敗，購房者最好請律師審查一下協(xié)議內(nèi)容。