一、商品房買賣需要注意哪些問(wèn)題

問(wèn)題一：先收定金后要挾。以預(yù)售為名收取定金，而在正式簽訂合同時(shí)，強(qiáng)迫消費(fèi)者接受其顯失公平的條款，如果不能達(dá)到迫使消費(fèi)者就范的目的，定金就會(huì)被開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行沒(méi)收扣押。

問(wèn)題二：隱瞞真相編賣點(diǎn)。有的開(kāi)發(fā)商或銷售代理商為盡快回籠資金，故意隱瞞房產(chǎn)真相，或作出虛假承諾、編造一些賣點(diǎn)欺騙消費(fèi)者。

問(wèn)題三：改結(jié)構(gòu)擴(kuò)大公攤面積。任意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、任意擴(kuò)大或縮小房屋面積、擅自改變公用場(chǎng)所用途。開(kāi)發(fā)商交房時(shí)廣告宣傳與實(shí)際內(nèi)容不符，而在合同中又沒(méi)有約定。公攤面積不清楚，讓消費(fèi)者分?jǐn)偭瞬粦?yīng)當(dāng)公攤的面積或多攤公用面積。

問(wèn)題四：延期交房不辦證。有的開(kāi)發(fā)商由于資金嚴(yán)重不足或經(jīng)營(yíng)不善，未能及時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓金，導(dǎo)致消費(fèi)者不能按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。有的開(kāi)發(fā)商害怕承擔(dān)違約責(zé)任，在工程未經(jīng)驗(yàn)收或是未達(dá)到入住條件就辦理交房手續(xù)，致使消費(fèi)者拿了鑰匙卻長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法正常居住。

另外需要提醒的是，購(gòu)房時(shí)要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否有“五證兩書”，即《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》和《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》，這些證書是確保消費(fèi)者最終能否辦理產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵所在。

二、什么情況下買方可以退房

（一）合同逾期退房要交違約金

根據(jù)《合同法》第94條及相關(guān)司法解釋，簽訂購(gòu)房合同后，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按合同承諾期限交房，經(jīng)購(gòu)房者催告后，在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

（二）廣告忽悠實(shí)物與宣傳不符

在購(gòu)房時(shí)，銷售廣告對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因此也應(yīng)視為合同內(nèi)容之一，如果開(kāi)發(fā)商違反銷售廣告承諾內(nèi)容，需承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。

（三）提前預(yù)售未辦全證件

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。

（四）消費(fèi)者可以退房的情況還包括以下幾種：

1、由于開(kāi)發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證，如合同對(duì)此項(xiàng)有約定，買房人就可要求退房。

2、如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，可提出退房并要求退賠利息。

3、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

4、房子存在抵押、聯(lián)建或其它經(jīng)濟(jì)糾紛。如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可以要求退房。

5、購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致。

6、合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)。

據(jù)了解，多數(shù)購(gòu)房業(yè)主是根據(jù)售樓廣告或售樓人員的某些承諾而選擇房屋的，他們往往忽視了要將承諾的具體內(nèi)容寫入合同，并注明對(duì)各種違約行為的解決辦法，結(jié)果讓有些開(kāi)發(fā)商鉆了空子。在此建議您，為了避免退房糾紛，應(yīng)請(qǐng)教律師核實(shí)合同條款，盡可能將內(nèi)容具體化。