預(yù)售房買賣是現(xiàn)今商品房買賣的主要形式之一，但在買賣中出現(xiàn)的逾期交房問題層出不窮，給購房者造成了諸多不便。那到底逾期交房是不是違約？一般情況下，當(dāng)開發(fā)商在一定條件下逾期交房，就可以視為違約。

一、什么是預(yù)售商品房逾期交房

逾期交房是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按合同上約定的期限交付給買受人的。在預(yù)售商品房買賣中，出賣方和買受人會會簽訂一份《商品房預(yù)售合同》，合同中必須約定交房的時間。當(dāng)開發(fā)商在非法定或約定的條件下超過合同約定的時間交房，就是逾期交房。

二、商品房逾期交房是違約嗎

《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。即開發(fā)商在沒有及時通知購房者需要延期交付，并說明合法理由時，開發(fā)商就是違約，就要在延期交房后向購房者交付違約金。因此當(dāng)您購買預(yù)售房時，請注意所簽署合同中約定的可以延期交房的條件，若對條款有不理解的地方，您最好及時向?qū)I(yè)律師咨詢，以保障您的合法利益。

三、逾期交房違約金如何計(jì)算

開發(fā)商沒有按照約定時間交付房屋，就構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)您發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有逾期交房的違約行為時，您可以根據(jù)以下介紹的內(nèi)容來計(jì)算違約金。一般來說，違約金計(jì)算首先要確定交房日期，然后確定已付房款，最后是確定利率標(biāo)準(zhǔn)。

（一）逾期時間的計(jì)算

許多當(dāng)事人認(rèn)為，逾期時間是從合同簽訂日起算的，實(shí)際上并非如此。逾期時間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期開始算起，直至開發(fā)商通知驗(yàn)收的日期。如雙方約定2003年2月1日交房，但開發(fā)商通知驗(yàn)收的日期為同年9月15日。如此計(jì)算，逾期時間共計(jì)227天。 因?yàn)槭欠裼馄诘拇_定和逾期時間的計(jì)算關(guān)系到違約利率和違約金總額，所以若購房者對確定和計(jì)算逾期時間并不熟悉或不確定，可以向?qū)I(yè)人士尋求幫助。

（二）已付房款

“已付房款”包括首付款和銀行按揭款。如一套商品房的首付款是50萬元，購房者向銀行按揭貸款84萬元，則已付房款應(yīng)為134萬元。銀行按揭的30萬元已經(jīng)向開發(fā)商支付,故應(yīng)納入已付房款。但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。因?yàn)橥ǔ０凑针p方約定，入住后數(shù)天內(nèi)，定金才轉(zhuǎn)化為房款。

（三）逾期交房的利率確定

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。在此提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標(biāo)準(zhǔn)，不要等到發(fā)生糾紛時才意識到自己的利益遭受損失。

確定了逾期時間、已付房款和違約利率后，就基本上可以根據(jù)以下公式計(jì)算違約金了：違約金=已付房款×利率×逾期時間。

當(dāng)您在購買商品房時，請注意合同里交房時間、違約金計(jì)算的約定條款，否則在出現(xiàn)逾期交房的違約情況時，您可能不能順利獲得違約金。若您看了本文內(nèi)容還是對逾期交房是否違約和違約金計(jì)算問題存在困惑，建議您及時咨詢專業(yè)的房屋買賣律師。購房需謹(jǐn)慎，切記要細(xì)心，若要尋幫助，及時找律師，祝您購房順利。