一、怎么簽訂房屋租賃合同

第一，盡量采用書面合同。對房屋所處地理位置、房屋面積、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及租金的支付方式、違約責(zé)任等詳細(xì)約定。

第二，承租人轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房東同意。未經(jīng)房東同意，房東可以隨時解除合同，要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，次承租人對房屋造成損失的，可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。

第三，根據(jù)法律規(guī)定，租賃期限在六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面合同。

二、房屋轉(zhuǎn)租是否有效

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。”然而，問題在于：未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，與第三人所訂立合同的效力到底是無權(quán)處分所引發(fā)的效力待定合同還是有權(quán)處分的有效合同，應(yīng)認(rèn)定為效力待定的合同，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！卑凑赵摋l規(guī)定，承租人只有經(jīng)出租人同意才有權(quán)處分該租賃物，否則即是無權(quán)處分，如果出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力的話的，該轉(zhuǎn)租合同即為無效合同，自始不發(fā)生法律效力。

因此，在我國限制主義模式下，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為雖然是非法行為，因?yàn)樵撔袨檫`反了合同法的規(guī)定，但轉(zhuǎn)租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效的合同，這樣的結(jié)論似乎存在著矛盾，其實(shí)不然，非法行為并不必然導(dǎo)致合同的無效。合同無效通常指的是合同違反了法律和規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定以及社會公共利益，但是《合同法》224條的規(guī)定，并不是法律的強(qiáng)制性的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉(zhuǎn)租的話就排除了該條的適用，顯然該條款具有任意性。非法行為，只是違反了法律的規(guī)定，包括任意性的規(guī)定和強(qiáng)制性的規(guī)定，違反了任意性的規(guī)定不會產(chǎn)生合同無效的法律后果。

當(dāng)然對轉(zhuǎn)租合同還是有限制的必要性，主要體現(xiàn)在：

1、轉(zhuǎn)租合同的期限。轉(zhuǎn)租合同的期限不能超過以租賃合同的期限，以防止原租賃合同到期但轉(zhuǎn)租合同而沒有到期導(dǎo)致原出租人收回租賃物的比較困難的情況出現(xiàn)；

2、轉(zhuǎn)租合同中對標(biāo)的物的使用程度。轉(zhuǎn)租合同所約定的對租賃物的使用致使租賃物危害（即正常使用所致消耗及損害）程度不能大于原租賃合同，以避免次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于出租人的預(yù)期。因?yàn)槌鲎馊藢Τ凶馊巳绾问褂米赓U物是有預(yù)期的，并把這樣一種預(yù)期與租金的支付相聯(lián)系。如果次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于原承租人的預(yù)期，而租金卻又沒有增加，那就是對原出租人不公平。

簽訂房屋租賃合同看起來當(dāng)時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，那到底該怎么簽訂房屋租賃合同呢，簽訂房屋租賃合同后可以轉(zhuǎn)租房屋嗎，房屋轉(zhuǎn)租是否有效呢，這些問題可以請教專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請律師陪同簽訂租房合同，盡量避免發(fā)生租房糾紛。