一、商品房預(yù)售應(yīng)具備哪些條件

期房，又稱預(yù)售商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工的商品住宅，與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購(gòu)房屋的一種房產(chǎn)交易行為。由于購(gòu)房人購(gòu)買的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、預(yù)售人已經(jīng)交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書；

2、預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4、預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。

決定購(gòu)房前，建議你先考察一下開發(fā)商的資質(zhì)，內(nèi)容包括：開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開發(fā)則售樓合同應(yīng)經(jīng)共有人同意；開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預(yù)售商品房的主體資格；要仔細(xì)驗(yàn)證“五證”，即開發(fā)商出具的國(guó)有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)方案與施工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證。

為防“移花接木”，開發(fā)商出示的證件都應(yīng)當(dāng)是原件，特別應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》兩個(gè)重要文件，它們表明所售房屋是合法項(xiàng)目。此外，還應(yīng)注意《國(guó)有土地使用權(quán)證》上有無(wú)抵押記錄，如購(gòu)買有抵押記錄的商品房，購(gòu)房者要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大；《商品房預(yù)售許可證》每個(gè)欄目和內(nèi)容都要確實(shí)無(wú)誤，與所售房屋相一致。如果以上證件不齊全或過(guò)期則不要購(gòu)買。

二、商品房預(yù)售合同無(wú)效怎么辦

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

因此，若房屋買賣合同依法被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，購(gòu)房者所購(gòu)房屋應(yīng)退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房者已交購(gòu)房款。此外，因開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷，購(gòu)房者可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因此所遭受的損失。

一般的商品買賣還需要符合質(zhì)量等方面的條件，更何況于商品房這種特殊的商品呢，那么商品房預(yù)售應(yīng)具備哪些條件呢，是不是不具備這些條件就會(huì)導(dǎo)致簽訂的預(yù)售合同無(wú)效呢，如果商品房預(yù)售合同無(wú)效怎么辦，是否可以索賠呢，這樣的問(wèn)題最好問(wèn)問(wèn)專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師陪同購(gòu)房，盡量避免簽訂無(wú)效的預(yù)售合同。