一、商品房一房二賣(mài)怎么處理

（一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。

（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣(mài)房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)遵從合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。

（三）兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶(hù)登記，另一份未作過(guò)戶(hù)登記，（不管房屋是交付了那一方）。因房屋的過(guò)戶(hù)登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對(duì)世原理，物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理。中能確認(rèn)已辦理過(guò)戶(hù)登記合同的效力。

（四）在第一個(gè)買(mǎi)房人已辦過(guò)戶(hù)后又賣(mài)第二人，因這時(shí)出賣(mài)人已沒(méi)有所有權(quán)，所以他的第二次賣(mài)房是無(wú)效的。

二、怎樣避免商品房一房二賣(mài)

如果你購(gòu)房時(shí)對(duì)賣(mài)房人的產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)斡幸闪x，那么你可以持有效證明資料到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心查詢(xún)這套房子的登記簿，因?yàn)榈怯洸旧蠈?duì)一套房子的權(quán)屬情況記載得清清楚楚。

新規(guī)實(shí)行后，與過(guò)去相比，辦理房屋登記的程序發(fā)生了變化，增加了“記載于登記簿”的程序，即先登簿后發(fā)證。新規(guī)規(guī)定，登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)（登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理），不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)不一致，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，即強(qiáng)調(diào)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為核心。

違反預(yù)告登記，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)無(wú)效。

現(xiàn)實(shí)生活中存在這樣情況，購(gòu)房者好不容易買(mǎi)了一套房子，誰(shuí)知道付款后才發(fā)現(xiàn)這套房子的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)屬于他人。

購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一手房或二手房，只要按照約定進(jìn)行預(yù)告登記，就可以有效防止“一房二賣(mài)”的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)告登記可由買(mǎi)賣(mài)雙方共同提出申請(qǐng)，也可由買(mǎi)受人單獨(dú)申請(qǐng)，對(duì)象限于按揭貸款的一手房和已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)的二手房，其中一手房屬于強(qiáng)制要求進(jìn)行預(yù)告登記，二手房為自愿申請(qǐng)。申請(qǐng)預(yù)告登記可由買(mǎi)賣(mài)雙方共同提出，也可由買(mǎi)受人單獨(dú)提出。

一旦通過(guò)預(yù)告登記，就可以將債權(quán)記載下來(lái)并予以公示，這樣任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都是無(wú)效的，并將使最先登記的獲得優(yōu)先權(quán)。

需要提醒的是，預(yù)告登記是有期限的。根據(jù)新規(guī)，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

一房二賣(mài)是指出賣(mài)人將所有的房屋先后與兩人或多人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將同一房屋賣(mài)給多人。這種情況在現(xiàn)實(shí)生活中并不少見(jiàn)，但是如果商品房一房二賣(mài)該怎么處理呢，哪個(gè)合同是有效的呢，沒(méi)有拿到房屋所有權(quán)的那個(gè)人該怎么辦呢，怎樣避免商品房一房二賣(mài)呢，這有必要請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，尤其是在購(gòu)房之前，這樣可以掌握避免一房二賣(mài)的方法，從而降低自己購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。