一、認(rèn)購(gòu)書(shū)能否認(rèn)定為購(gòu)房合同

在司法實(shí)踐中，通常認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買賣合同的預(yù)約合同。依據(jù)我國(guó)合同法理論，預(yù)約是當(dāng)事人約定于將來(lái)訂立確定性的本合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議；本約是依照預(yù)約于將來(lái)訂立的合同，當(dāng)事人直接據(jù)此要求相對(duì)方履行合同義務(wù)。由此可見(jiàn)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買賣合同之間是預(yù)約和本約的關(guān)系。那是否所有的認(rèn)購(gòu)書(shū)都不能認(rèn)定為本約呢？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”可見(jiàn)，在滿足了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的前提下，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有可能直接認(rèn)定為商品房買賣合同。

二、如何應(yīng)對(duì)售樓書(shū)陷阱

售樓書(shū)是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告，購(gòu)房者大都是先被售樓書(shū)中所描繪的完美戶型、美妙的環(huán)境、先進(jìn)的配套設(shè)施及高水準(zhǔn)的物業(yè)管理等所吸引?？扇胱『髤s發(fā)現(xiàn)廣告中的“美麗的承諾”沒(méi)了蹤跡，本該是綠油油草地的地方變成了冷冰冰的停車場(chǎng)。

應(yīng)對(duì)絕招：要從法律上確保售樓書(shū)及其他廣告內(nèi)容具有法律效力，就一定要將其內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中，這樣才能確保和約束開(kāi)發(fā)商將售樓書(shū)中的承諾變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式，若沒(méi)有加入在合同中，購(gòu)房者則很難追究他的違約責(zé)任，只能由工商管理部門追究其虛假?gòu)V告的行政責(zé)任。

從上面的內(nèi)容我們可以得出，認(rèn)購(gòu)書(shū)在一定條件下是可以認(rèn)定為購(gòu)房合同的。商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。應(yīng)對(duì)售樓書(shū)陷阱最好的方法就是把廣告內(nèi)容寫入購(gòu)房合同。簽訂合同畢竟是比較專業(yè)的行為，建議購(gòu)房者請(qǐng)專業(yè)的房產(chǎn)糾紛律師協(xié)助解決，以免掉入開(kāi)發(fā)商的陷阱。