一、房屋質(zhì)量瑕疵有哪些

（一）樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜；整體強(qiáng)度不夠，樓體受震動后或在大風(fēng)中擺動；因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。

（二）裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。

（三）滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴(yán)重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關(guān)系。

（四）墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。

（五）隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達(dá)不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達(dá)不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。

二、如何處理商品房質(zhì)量糾紛

我國《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算，保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

（但如若質(zhì)量問題較大，構(gòu)成影響結(jié)構(gòu)主體安全。購房者可以退房）。

因此，在保修期內(nèi)，如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因已方原因造成的質(zhì)量問題時，業(yè)主可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修，直到符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。而且開發(fā)商不得向業(yè)主另行收費，由于質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果已過了法定的保修期才出現(xiàn)上述的質(zhì)量問題，買房人可以聯(lián)系開發(fā)商，也可以聯(lián)系物業(yè)管理公司上門維修，這時候開發(fā)商與物業(yè)管理公司都沒有法定的維修義務(wù)，買房人要交納一定數(shù)量的維修費用。

需要說明的是，以上所說的質(zhì)量問題僅指套內(nèi)建筑質(zhì)量問題，公用建筑的質(zhì)量問題保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)免費維修。保修期過后，由物業(yè)管理公司的業(yè)主委員會的監(jiān)督之下從物業(yè)維修基金中支款維修。物業(yè)維修基金是為了保障住房售后的維修管理，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，專項用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金，購房者在辦理產(chǎn)權(quán)證前需按照房屋面積和單位價款交納一定數(shù)量的物業(yè)維修基金。

目前，個別開發(fā)商無視廣大購房者的生命、財產(chǎn)安全進(jìn)行施工建設(shè)，導(dǎo)致房屋地基不牢、下沉，墻體傾斜、裂縫等嚴(yán)重質(zhì)量問題，出現(xiàn)上述問題時，業(yè)主可以因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，同時，出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)采取主動積極的態(tài)度與開發(fā)商協(xié)商。同時，出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)采取主動積極的態(tài)度與開發(fā)商協(xié)商。如果協(xié)商不能解決，業(yè)主可以向律師咨詢那種維權(quán)方式比較好，選擇向消費者協(xié)會、建委等部門投訴或直接向法院提起訴訟。