一、二手房買賣的程序

1、買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，然后簽訂二手房買賣合同。

2、貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請。這是整個(gè)二手房自行交易過程中最耗時(shí)間的階段。

3、將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。

4、憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。

5、憑完稅契證到土管部門辦理國土證，最后到房管部門辦理房產(chǎn)證。

如果是全額支付房款，則可以省略第二步，整個(gè)過程大概需要一個(gè)月到兩個(gè)月的時(shí)間。

二、如何避免二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

1、預(yù)留房價(jià)款做防備

由于房屋暫時(shí)不能過戶，買房人無法向銀行貸款，二手房一般都是分期付款，因此買房人應(yīng)特別注意留下一定比例的尾款，最好預(yù)留20％左右，等到辦理產(chǎn)權(quán)過戶后再全部支付給賣方，這樣做不僅緩解了買方的資金壓力，而且也起到防止賣方違約的作用。

2、房款支付時(shí)間要明確

所謂房款支付的時(shí)間，是指買賣雙方要對房屋的交房時(shí)間、辦證時(shí)間、每期付款時(shí)間。這些時(shí)間，在合同中雙方要作明確具體的約定，并約定相應(yīng)的遲緩違約金，以敦促雙方及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。

3、合同解除條件要約定

由于二手房買賣時(shí)間跨度長，過戶時(shí)間相對晚，在此期間可能會(huì)出現(xiàn)各種各樣難以預(yù)料的新情況、新問題，因此導(dǎo)致一方反悔、違約的可能性很多。尤其是賣房人“一房兩賣”或“以房再作抵押”的違法行為也會(huì)時(shí)有發(fā)生。對此，對于合同違約、解除等條件應(yīng)該做明確的約定，并且約定高額的違約金，以防止任意撕毀合同情形的發(fā)生。

4、證件留存至關(guān)重要

為了防止賣房人“一房多賣”，然后“無影無蹤”消失，買賣雙方最好協(xié)商，在買房人支付一定的房款后，房產(chǎn)證以及發(fā)票由買房人留存，或放在公正的第三者處留存。

5、支付貸款要留證據(jù)

在二手房買賣過程中，有的雙方約定由買方以賣方的名義為賣方償還銀行貸款，作為買方的房價(jià)款支付方式是可行的。但作為買方就要特別注意，到銀行每次為賣方交納貸款時(shí)，一定要留好銀行出具的有關(guān)收到證據(jù)，并保存好，防止出現(xiàn)“賣方賴帳”的現(xiàn)象。

6、拿到鑰匙事實(shí)居住

在不過戶的情況下購房，購房者最好要拿到鑰匙形成事實(shí)居住。這樣房東即使想“一房兩賣”，往往因?yàn)闊o法通過看房這一關(guān)而不能得逞。另外，形成事實(shí)居住之后，即使在未過戶的情況賣方反悔，法院在審理時(shí)一般支持根據(jù)買賣合同已占有、使用該房產(chǎn)的買方，認(rèn)定買賣有效，令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。

對于二手房買賣來說，一般買房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于賣方，這就要求買房者先通過律師來了解二手房買賣的程序怎么走，以及如何避免二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，還需要知道二手房買賣糾紛有哪些以及如何解決?？傊?，在二手房交易過程中一定要提高警惕，事事都做到留一手，以防被一些賣房者“忽悠”的上當(dāng)受騙。