一、商品房買賣中如何約定違約金

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》對于所謂過高違約金標(biāo)準(zhǔn)的具體量化，為司法實踐認(rèn)定違約金過高和為當(dāng)事人合理約定違約金提供了可參照的標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。由于該條款只對違約金過高進行原則性的規(guī)定，沒有具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，造成在司法實踐中對于過高違約金的認(rèn)定多不明確。

此次新《解釋》明確提出以超出造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定約定違約金過高的依據(jù)，即約定的違約金數(shù)額在超過實際造成的損失30%以內(nèi)都視為合理不算過高。從而給司法實踐認(rèn)定約定違約金過高和當(dāng)事人合理約定違約金數(shù)額提供了具體的標(biāo)準(zhǔn)，使其有章可循。

二、可以要購房違約金的情形

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)支付違約金的情形有：

1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

2、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

3、商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

為了避免糾紛產(chǎn)生，購房者最好在合同條款中對交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

我們知道在買賣合同中如果有一方違約就需要由其支付違約金，那么在商品房買賣中呢有沒有違約金，在商品房買賣匯總?cè)绾渭s定違約金比較好呢，違約金的數(shù)額有沒有最高額限制，哪些情形可以要購房違約金，這一系列問題可以請教專業(yè)的房產(chǎn)律師，畢竟違約金的索要單靠購房者自己的話很難要到或者是數(shù)額較小。