房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，但是其合同無效卻與其他普通的合同一樣可能是因?yàn)槟撤N原因?qū)е聼o效，對(duì)于房屋買賣合同無效的情形具體有哪些，又該怎么處理，怎么索賠，恐怕需要讀讀下文才能知道了。

一、房屋買賣合同無效的情形有哪些

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

4、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準(zhǔn)。

5、價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

二、房屋買賣合同無效怎么賠償

購房合同的解除可能會(huì)對(duì)購房者造成一定的損失，房屋買賣合同成立并實(shí)際開始履行后，房價(jià)大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實(shí)際享有。此時(shí)解除購房合同，升值部分便在理論上從不動(dòng)產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來，不應(yīng)再依附著不動(dòng)產(chǎn)返還給有過錯(cuò)的出賣人，而應(yīng)該屬于無過錯(cuò)的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買受人。被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。

當(dāng)然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：

1、商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還；

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。

另外，房價(jià)上漲時(shí)，由于此購房合同的解除可能導(dǎo)致返還的購房款不足以再支付購房者購買其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購房者的。

以上就是購房合同無效的情形以及購房合同無效后開發(fā)商該如何賠償，這些是基于法律的規(guī)定，對(duì)此不是所有的購房者都了解，可以先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師幫您擬定合同并在合同中約定出來。