商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)嚴(yán)格意義上說(shuō)應(yīng)該是預(yù)約合同，僅是當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議?？墒呛芏噘?gòu)房者卻將這一認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為買賣合同，那么商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)到底是不是買賣合同呢，這一認(rèn)購(gòu)書(shū)又有哪些陷阱的存在呢，這些問(wèn)題我們多會(huì)在下文中告訴您。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是買賣合同嗎

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同，而房屋買賣合同屬于本約合同，它們是不一樣的，有一定的區(qū)別，具體為：

（一）訂約時(shí)間不同，預(yù)約屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約的過(guò)失責(zé)任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。

（二）預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。

（三）簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務(wù)是合同義務(wù)，直接具備履行內(nèi)容。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些陷阱

（一）過(guò)早簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，事后反悔均屬違約

在購(gòu)房過(guò)程中，很多消費(fèi)者都必然會(huì)遇到這樣的情況，當(dāng)您對(duì)房子產(chǎn)生好感時(shí)，銷售人員會(huì)告訴你，好多人都看上了這套房，最好是先簽個(gè)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，交點(diǎn)定金，把房子給定下來(lái)，如果后來(lái)消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤(pán)實(shí)在不適合，銷售人員會(huì)再次十分清晰地告知：根據(jù)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，您已經(jīng)違約了，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)初您交的“定金”不予返還。

（二）故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”

購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，一定要注意經(jīng)銷商在“定金和訂金”上玩的花樣，主要是欺騙購(gòu)房者外行，故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”，以逃避法律處罰。收了“訂金”后遲遲不履行協(xié)議，以為錢“花”到手就是自己的，如果真的打起官司，大不了退款了事。根據(jù)法律專家介紹，“定金”和“訂金”的法律債務(wù)性質(zhì)完全不同。

“定金”是指當(dāng)事人以定金形式擔(dān)保的債務(wù)不被履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，如收取定金方毀約，應(yīng)以當(dāng)時(shí)實(shí)際收取定金的雙倍返還?！坝喗稹眲t屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用，如收取訂金不履行協(xié)議，支付方有權(quán)要求返還訂金款，因此購(gòu)房者一定要引起注意，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房“定金”也有陷阱。

（三）在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定“沒(méi)收”條款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但是這條規(guī)定沒(méi)有限制當(dāng)事人之間的另外約定。

因此，盡管在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠(chéng)意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒(méi)有約定“定金”，一旦開(kāi)發(fā)商加人了“如果購(gòu)房人在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之后巧日內(nèi)不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠(chéng)意金（或者是其他的各種金）不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。

簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)就是為了給雙方當(dāng)事人一個(gè)緩沖的機(jī)會(huì)，讓彼此都在這一定的時(shí)間內(nèi)決定是否購(gòu)買或者是否賣給該購(gòu)房者，但是在現(xiàn)實(shí)中卻有很多購(gòu)房者將認(rèn)購(gòu)書(shū)看作是買賣合同，而且開(kāi)發(fā)商也將其認(rèn)定為合同。那么到底商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否為買賣合同呢，認(rèn)購(gòu)書(shū)又會(huì)有哪些陷阱，這些問(wèn)題最好咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，因?yàn)槿绻桓闱宄@些問(wèn)題，很有可能被開(kāi)發(fā)商以合同名義索要違約金等。