一、售房廣告是否構(gòu)成合同內(nèi)容

售房廣告中的承諾究竟能否認(rèn)定為要約？能否作為合同內(nèi)容的一部分呢？

1、要區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)。

我國(guó)《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?/p>

2、通過上述規(guī)定可知，出賣人在商品房銷售廣告和宣傳資料上的承諾，原則上屬于要約邀請(qǐng)，但當(dāng)其符合要約規(guī)定時(shí)，則視為要約。在司法實(shí)踐中，銷售廣告和宣傳資料符合以下四個(gè)要件，則認(rèn)定為要約：

（1）銷售廣告和宣傳資料涉及的內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；

（2）銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容是針對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的；

（3）所作的說明和允諾具體確定；

（4）對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

二、發(fā)生售房廣告糾紛怎么辦

1、買受人可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如前所述，如果銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容明確、具體，可以履行，那么可以認(rèn)定為要約，則應(yīng)為合同內(nèi)容。如果在交房時(shí)開發(fā)商未按照約定交付房屋，那么開發(fā)商便構(gòu)成違約，買受人可以要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是因?yàn)楹贤幸话銢]有約定此種情況的違約責(zé)任承擔(dān)方式，此時(shí)，買受人可以主張開發(fā)商退還部分購(gòu)房款作為承擔(dān)違約責(zé)任的方式。

2、買受人以欺詐為由主張撤銷合同，賠償損失。在實(shí)踐中，遇到部分買受人認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成欺詐，撤銷合同，賠償損失。對(duì)于一般銷售廣告和宣傳資料中所述內(nèi)容不超出法律規(guī)定的限度，司法實(shí)踐中，不宜認(rèn)定為欺詐。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行；中華人民共和國(guó)民法通則；若干問題的意見（試行）》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！庇纱丝梢?，構(gòu)成欺詐必須滿足以下條件：

（1）欺詐人具有欺詐的故意；

（2）有欺詐行為；

（3）被欺詐人陷于錯(cuò)誤是基于欺詐人的欺詐；

（4）被欺詐人因錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為一定的意思表示。

要了解售房廣告是否構(gòu)成合同內(nèi)容，必須要知道如何區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)。當(dāng)售房廣告符合要約規(guī)定時(shí)，則視為要約。如果是要約，就構(gòu)成購(gòu)房合同的內(nèi)容。這種情況下一旦開發(fā)商違反了廣告的內(nèi)容，就是違約。發(fā)生收房廣告糾紛后，應(yīng)按照不同的情形采取不同的維權(quán)方式。所以，購(gòu)房者最好還是問問律師該怎么處理對(duì)自己最有利。