一、買商品房是否必須交定金

在法律上，購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同前，向開(kāi)發(fā)商交納定金并不是必須程序，購(gòu)房人可以與開(kāi)發(fā)商直接簽訂商品房買賣合同。

在購(gòu)買商品房時(shí)，最好將該項(xiàng)目了解清楚，然后直接與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同，這樣如果在簽約談判中補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見(jiàn)，或者又發(fā)現(xiàn)了對(duì)自己不利的新問(wèn)題，都可全身而退，不必再為解決定金的問(wèn)題而煩惱，也避免了可能的定金損失。

二、商品房買賣中定金如何處理

認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約，是為將來(lái)訂立正式的銷售合同而預(yù)先簽定的獨(dú)立的合同，根據(jù)預(yù)約，開(kāi)發(fā)商的義務(wù)是在將來(lái)與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人；而買受人的義務(wù)則是簽定合同購(gòu)買該房屋。

為了平衡當(dāng)事人的利益，法律規(guī)定，購(gòu)房人在交付定金后，如果沒(méi)有正當(dāng)理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金；出售人如果沒(méi)有正當(dāng)理由而不簽定銷售合同的則應(yīng)雙倍返還。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會(huì)發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中就簽訂正式合同過(guò)程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益。

（1）如果買方?jīng)]有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。

（2）如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

（3）如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（4）如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預(yù)售）條件而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

（5）如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

（6）如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

想要有自己房屋的人都喜歡選擇購(gòu)買新建的商品房，因?yàn)檫@有屬于自己的氣息，可以按照自己的意愿裝修，可是煩惱的是買商品房是否必須交定金，因?yàn)榻欢ń鸬臄?shù)額也不小，需慎重考慮。另外購(gòu)房者也應(yīng)知道商品房買賣中的定金如何處理，謹(jǐn)防之后發(fā)生定金糾紛而一無(wú)所知。這些問(wèn)題可以通過(guò)咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師來(lái)了解，也可以請(qǐng)律師陪同購(gòu)房、交定金等。