開發(fā)商逾期交房頻發(fā)，或許是天氣因素導(dǎo)致施工拖延，但更多的是開發(fā)商自身的拖延或故意為之，那購(gòu)房者該如何判斷開發(fā)商是否構(gòu)成逾期交房，其逾期交房后該如何向其索賠，您看看下文將有所收獲。

一、如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房

逾期交房在房產(chǎn)交易中非常常見，是指開發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交給購(gòu)房者入住的行為。

關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個(gè)方面判定：

1、因建筑沒(méi)有完工而違反商品房買賣合同中的交房時(shí)間。

2、不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時(shí)間。

3、因沒(méi)有取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》而違反買賣合同中的交房時(shí)間。

4、出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開發(fā)商沒(méi)有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者。

5、在交付房屋時(shí)，房屋沒(méi)有達(dá)到《商品房買賣合同》中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件，購(gòu)房者拒絕收房而引起的延期交房（特別約定的，可以退房）。

6、購(gòu)房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補(bǔ)充條款約定的，但因開發(fā)商沒(méi)有完成而引起的逾期交房。

7、合同有約定的，按合同約定執(zhí)行。

二、逾期交房違約金怎么確定

首先，有約定的從約定。一般購(gòu)房合同中都會(huì)對(duì)開發(fā)商逾期違約金的數(shù)額計(jì)算方法和支付條件作出約定。如果預(yù)售合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。這里需要注意的是，如果違約金以“每日為已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之幾”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則已付房?jī)r(jià)款包括首付和貸款兩部分，而不是僅指首付。

其次，無(wú)約定的按法定。合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定違約金的數(shù)額。參照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布，或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金底于造成損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約數(shù)額。這里需要注意的是，開發(fā)商違約不能以消費(fèi)者沒(méi)有損失來(lái)免責(zé)。

近年來(lái)開發(fā)商逾期交房引發(fā)的糾紛已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，可是該如何認(rèn)定開發(fā)商是否構(gòu)成逾期交房，逾期交房后能否要求退房，如何索要違約金在，這些問(wèn)題可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師幫忙解決這類糾紛。