一、二手房能使用多少年

一般住宅的使用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年減去已使用年數(shù)。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年?！逼涞诙l規(guī)定，土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

二、二手房使用年限怎么計(jì)算

（一）土地使用權(quán)年限的界定

根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

（二）土地使用權(quán)的出讓與劃撥分類

土地使用權(quán)最主要的兩種獲得途徑分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。

1、土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓取得國有土地使用權(quán)的，是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等。

2、劃撥土地使用權(quán)：是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。國有劃撥土地是指國家無償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地，國家機(jī)關(guān)辦公用地、公路，國家重點(diǎn)建設(shè)工程、國有企業(yè)等。

（三）二手房中的已購公房、經(jīng)濟(jì)使用房、二手商品房、央產(chǎn)房具體如何計(jì)算

1、已購公房、央產(chǎn)房。

已購公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后，已購公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易，由于是成本價(jià)的房屋，因此買方在購買這類房屋時(shí)需要繳納一定的土地出讓金。

（1）如已購公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時(shí)，依上述辦法分別計(jì)算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

（2）如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準(zhǔn)，一般是從竣工日期算起。

2、二手商品房、經(jīng)濟(jì)使用房。

通常情況下，經(jīng)濟(jì)使用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時(shí)間為準(zhǔn)，而這一種土地使用年限的計(jì)算方式也等同于二手商品房。因此，經(jīng)濟(jì)使用房和二手商品房的土地使用年限都是以開發(fā)商取得國有土地許可證的時(shí)間來核定其土地使用年限的。

以上是對二手房能使用多少年，二手房使用年限怎么計(jì)算的問題的解答。這里提醒您在購買二手房時(shí)一定要核查清楚房屋的使用年限，以免購買到使用權(quán)即將到期的房屋，給自己造成經(jīng)濟(jì)損失。如果您自己無法清楚辨別使用年限的問題，可以找律師幫助核查，及時(shí)了解相關(guān)的市政規(guī)劃等，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。