一、什么是共有房屋
共有房屋是指兩個(gè)以上的權(quán)利主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。
依據(jù)《民法通則》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)共有分為按份共有和共同共有。因此，房屋共有亦分為房屋按份共有和房屋共同共有兩種共有方式。
房屋按份共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人，按照各自的份額，對(duì)同一房屋享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系。
房屋共同共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人，對(duì)同一房屋不按份額地、平等地享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系。
房屋的共有權(quán)人，無(wú)論屬于按份共有還是共同共有，只要共有人處分共有房屋，均需得到其他共有人的同意，否則一般應(yīng)認(rèn)定該處分行為無(wú)效。
二、未經(jīng)共有人同意出售共有房屋有何后果
想要知道未經(jīng)共有人同意出售共有房屋有何后果，首先需要知道的是，第三人（具體到房產(chǎn)糾紛，就是指買受人）的合法權(quán)益。
根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，第三人合法權(quán)益能夠得到維護(hù)的必要條件為：
1、善意。民法上的善意即為不知情。具體到共有房屋，是指買受人不知該房屋的所有權(quán)狀態(tài)為共有財(cái)產(chǎn)。實(shí)踐中，對(duì)善意的審查，可依交易慣例，從兩方面考察：一是查房屋所有權(quán)證上的記載。依交易習(xí)慣及常識(shí)，買受人與出賣人在交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有權(quán)證進(jìn)行審查，不僅查看所有權(quán)人的情況，還要查看房屋的登記面積、房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)用途、土地使用權(quán)情況，等等，如果在事后的審查中，能夠獲知該房屋為共有財(cái)產(chǎn)，即可推定該買受人為非善意。二是按照交易習(xí)慣，買受人必然會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地察看，如果有證據(jù)表明，在一般情況下，當(dāng)事人可在實(shí)地察看中，得知該房產(chǎn)系共有財(cái)產(chǎn)的，即可認(rèn)定買受人為非善意。
2、有償。如果買受人向出賣人支付了房屋的對(duì)價(jià)，即為有償取得。如果移轉(zhuǎn)所有權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系，為贈(zèng)與等無(wú)償取得財(cái)產(chǎn)方式，真正的所有權(quán)人（原所有權(quán)人）可請(qǐng)求返還房屋所有權(quán)。
3、取得該財(cái)產(chǎn)。所謂取得財(cái)產(chǎn)，應(yīng)理解為取得物的所有權(quán)。對(duì)于房屋買賣，善意第三人必須實(shí)際上通過(guò)登記取得房屋所有權(quán)。
因此，買受人是否能夠受到保護(hù)，實(shí)際取得共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別買受人是否屬于善意、有償、過(guò)戶登記等情況，作出不同的處理。
1、合同訂立后，房屋并未辦理過(guò)戶登記移轉(zhuǎn)所有權(quán)的，可按照《合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后，取得處分權(quán)的，該合同有效。權(quán)利人不追認(rèn)且處分人事后也未取得處分權(quán)的，合同即無(wú)效。因無(wú)權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無(wú)效的，由出賣人向買受人承擔(dān)信賴?yán)娴馁r償。
2、合同訂立后，該房屋所有權(quán)已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)辦理了過(guò)戶登記，并且買受人是善意、有償獲得該房屋所有權(quán)的，該房屋買賣合同有效，買受人可依法取得該共有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。
綜上所述，未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋，性質(zhì)上也可認(rèn)為是出賣他人之物。由于我國(guó)在房屋所有權(quán)登記制度上的不完善，在共有房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證上所有人，往往只登記為出賣方一人，而登記機(jī)關(guān)在辦理過(guò)戶登記時(shí)，對(duì)房屋所有權(quán)人的審查僅為形式審查，故房屋所有權(quán)通過(guò)登記發(fā)生移轉(zhuǎn)就實(shí)際可能。于是該糾紛涉及的就不僅僅是合同的效力問(wèn)題，在處理上較純粹的出賣他人之物復(fù)雜。因此，在共有房屋的轉(zhuǎn)讓上，需要您多加留心，要十分慎重。鑒于此情況的復(fù)雜，建議您咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，讓律師來(lái)幫您解決相關(guān)事宜，相信您也會(huì)放心不少。
