一、什么是房地產(chǎn)抵押
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。
抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押，作為履行債務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人，個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。
抵押物是指由抵押人提供，并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的，作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)。
二、房地產(chǎn)抵押有什么風(fēng)險(xiǎn)
1、經(jīng)司法拍賣而流拍的法律風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于已抵押的房產(chǎn)，債權(quán)人可以在債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，通過向法院提起訴訟，經(jīng)作出判決后再申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。人民法院可以強(qiáng)制拍賣該已抵押的房產(chǎn)，而實(shí)現(xiàn)債權(quán)。然而在實(shí)踐中，對(duì)于房產(chǎn)的拍賣，首先必須按市場(chǎng)價(jià)對(duì)被拍賣房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后按評(píng)估價(jià)對(duì)外公開拍賣。實(shí)踐中有很多房產(chǎn)在拍賣時(shí)，因房?jī)r(jià)等種種原因?qū)е铝髋摹Ｒ簿褪钦f已抵押的房最終賣不出去，這樣債權(quán)人的債權(quán)就無法最終實(shí)現(xiàn)。
2、生活所必須的房產(chǎn)不得拍賣、變賣或者抵債的法律風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院，民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定的第6條的規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)的家屬，生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務(wù)人以其生活所必須的房產(chǎn)作抵押，向債權(quán)人借款的，一旦債務(wù)人不能還款時(shí)，債權(quán)人也難以通過司法途徑實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
3、如何規(guī)避房產(chǎn)抵押中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于債權(quán)人或借款人來說，首先必須先要調(diào)查了解，債務(wù)人提供作抵押的房產(chǎn)，是不是債務(wù)人及撫養(yǎng)其家屬，生活所必須的居住房屋。如果債務(wù)人提供的是第三人的房產(chǎn)的話，債權(quán)人就必須調(diào)查了解，該房產(chǎn)是不是第三人及所撫養(yǎng)其家屬，所必須的居住房屋。
其次是通過簽訂附生效條件的房屋買賣合同，與房產(chǎn)抵押登記相結(jié)合的方式，來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
具體操作是，一是按正常程序辦理房產(chǎn)抵押登記相關(guān)手續(xù)；二是通過第三人與債務(wù)人簽訂附生效條件的房屋買賣合同。
我們要注意的是：該第三人必須與債權(quán)人是利益共同體，所附生效條件約定為，“該房屋經(jīng)法院拍賣而流拍時(shí)房屋買賣合同生效，否則不能生效”。當(dāng)然房屋價(jià)格的約定以低至最終房屋能夠賣出去為目的。這樣一旦出現(xiàn)已抵押的房屋經(jīng)法院拍賣而流拍時(shí)，第三人與債務(wù)人簽訂的房屋買賣合同就生效了，這時(shí)可申請(qǐng)法院讓第三人直接將房款支付給債權(quán)人，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。而第三人又因與債務(wù)人簽訂的房屋買賣合同中約定的房?jī)r(jià)很低，該已抵押的房屋變現(xiàn)的可能就不用說了。
以上就是關(guān)于“什么是房地產(chǎn)抵押”、“房地產(chǎn)抵押有什么風(fēng)險(xiǎn)”相關(guān)問題的解答。在房地產(chǎn)抵押時(shí)，要特別注意，房地產(chǎn)抵押后借款償還的問題。借款什么時(shí)候還？以什么方式還？如果還不清該如何處理？為了防止房地產(chǎn)抵押中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，需要在合同中明確約定借款的償還事宜，如果您不知道合同該如何擬定，建議您找專業(yè)的律師來幫忙，律師有十分專業(yè)的水平、豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，相信您不會(huì)有什么后顧之憂。
