一、哪些房屋屬于二手房？

“二手房”是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)-俗稱(chēng)“散盤(pán)交易”市場(chǎng)上流通的房產(chǎn)。凡產(chǎn)權(quán)明晰（以房屋產(chǎn)權(quán)證為依據(jù)）、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱(chēng)之為二手房。

目前二手房住宅市場(chǎng)上的房產(chǎn)存在多種多樣的稱(chēng)呼，但規(guī)范地講，從居民所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證來(lái)看，二手房主要包括以下三類(lèi)：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。

（一）商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。另外，從法律角度分析，商品房擁有完整的所有權(quán)，包括占有、使用、處置和收益四項(xiàng)權(quán)利，在不違反法律法規(guī)的前提下，可以自由轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與，不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉，其收益也全部歸個(gè)人所有。但商品房的銷(xiāo)售并非絕對(duì)不受限制，以北京為例，2007年初，北京地區(qū)積極推進(jìn)的兩限房，即限面積、限房?jī)r(jià)的商品房，這類(lèi)商品房的銷(xiāo)售對(duì)象受到一定限制，主要是本市特定人群及定向購(gòu)買(mǎi)的拆遷戶(hù)。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房，其具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)適用房。相對(duì)于商品房，經(jīng)濟(jì)適用房雖然可以取得房屋所有權(quán)，但不同于完全意義上的商品房屋所有權(quán)，在出售時(shí)受到一定條件的限制，有其特殊的規(guī)定，本書(shū)后文中將具體介紹。

（三）房改房又可以叫作已購(gòu)公房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)類(lèi)型，每種類(lèi)型的房屋交易方式都有所不同，屬于部分產(chǎn)權(quán)，本書(shū)后文中將具體介紹。

另外，像大家經(jīng)常提到的危改回遷房，根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同可以歸入經(jīng)濟(jì)適用房或商品房。因農(nóng)村房屋不得出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人即外村農(nóng)民或城市居民，也就是說(shuō)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)受到嚴(yán)格限制，故其不屬于上述通說(shuō)的二手房。

二、二手房過(guò)戶(hù)需要注意些什么？

二手房過(guò)戶(hù)時(shí)，需要注意一下問(wèn)題：

（一）要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系？房屋有無(wú)其他債權(quán)、債務(wù)糾紛？但最要緊的是，一定要由賣(mài)方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

（二）要弄清楚所購(gòu)“二手房”的建筑面積。要核實(shí)“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實(shí)際面積是否一致？還要考究地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)的具體規(guī)定。

（三）要弄清楚辦理購(gòu)買(mǎi)“二手房”規(guī)定程序。購(gòu)買(mǎi)“二手房”切勿輕信賣(mài)方所謂的“承諾”。購(gòu)買(mǎi)“二手房”，必須由買(mǎi)賣(mài)雙方簽定《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，辦理登記、過(guò)戶(hù)和交納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)等手續(xù)。

上文主要介紹了哪些房屋屬于二手房，以及二手房過(guò)戶(hù)需要注意些什么問(wèn)題。在購(gòu)買(mǎi)二手房之前，購(gòu)房者一定要先了解房屋是否可以正常交易，若房屋是小產(chǎn)權(quán)房，最好不要購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)，在過(guò)戶(hù)時(shí)，對(duì)于涉及的內(nèi)容如面積、價(jià)款，一定要在合同中予以確定。若您遇到了二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，最好還是向律師咨詢(xún)求助，找到正確的應(yīng)對(duì)方法。