一、小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

我國(guó)有《土地管理法》及其實(shí)施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī)，對(duì)土地資源的使用進(jìn)行嚴(yán)格的界定，特別是對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行了強(qiáng)制性的保護(hù)。我國(guó)對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理方法，對(duì)城市人口和農(nóng)村人口也實(shí)行不同的管理辦法。城市國(guó)有土地只有經(jīng)過合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn)，并由國(guó)家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證。而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國(guó)家征地，土地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有后才可以用于房地產(chǎn)的開發(fā)，然后進(jìn)行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，是“小產(chǎn)權(quán)房”問題的根源。這樣的國(guó)有土地和集體土地的二元式劃分，導(dǎo)致了土地一級(jí)市場(chǎng)國(guó)家壟斷，造成二者事實(shí)上的不平等。一方面，農(nóng)民在征收中獲得的補(bǔ)償與市場(chǎng)價(jià)值相差太大，就自主建房出售；另一方面，現(xiàn)在城市房?jī)r(jià)太高，城鎮(zhèn)的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由于農(nóng)村房屋便宜，于是很多城鎮(zhèn)居民購買，這就是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因。

三、中央明確不許再建小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生是違法的，因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，所以它本身是不合法的。很多消費(fèi)者購買的時(shí)候,因?yàn)閷?duì)國(guó)家的法律缺少了解，因此覺得便宜就糊里糊涂地買了，對(duì)這些人的合法利益,政府是要給予保護(hù)的。小產(chǎn)權(quán)房違法,中央明確絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者,國(guó)家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。

四、小產(chǎn)權(quán)房帶來的主要問題分析

1、農(nóng)民基本生活保障問題

目前法律并不允許其在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地征用為國(guó)有土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，而農(nóng)民獲得的征地補(bǔ)償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當(dāng)?shù)卣块T和開發(fā)商瓜分了。在這過程中，農(nóng)民受到一定安置，拿到一些補(bǔ)償款，卻永遠(yuǎn)失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉(zhuǎn)性，必然會(huì)帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農(nóng)民生活保障問題將會(huì)受到威脅。因此，由于大量開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴(yán)重威脅，將成為開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房帶來的最為嚴(yán)重后果之一。

2、購房者權(quán)利保障問題

在房屋產(chǎn)權(quán)上，“小產(chǎn)權(quán)”房一般只有土地使用權(quán)證，而無房屋所有權(quán)證。以“小產(chǎn)權(quán)”房為標(biāo)的的合同也因違法而無效，購買人無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能成為房子的所有權(quán)人也無法再行轉(zhuǎn)讓，如果房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，也很難維護(hù)自身利益，若以后遇到國(guó)家征收，按規(guī)定也只補(bǔ)償給所有權(quán)人即村集體和村民。此外，這些“小產(chǎn)權(quán)”房很可能因違法而被強(qiáng)行拆除或沒收?？傊徺I人的利益將難以保障。

從我國(guó)目前的相關(guān)法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。而從我國(guó)對(duì)土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來分析，短期內(nèi)我國(guó)還不會(huì)放開集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會(huì)需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購買商品房相差無幾。

以上就是關(guān)于“什么是小產(chǎn)權(quán)房”、“小產(chǎn)權(quán)房簡(jiǎn)介”、“小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)識(shí)”相關(guān)問題的解答?，F(xiàn)實(shí)生活中關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛的確不少，這都是由于購房者事前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策及法律制度缺乏了解，不少當(dāng)時(shí)人遇到這種糾紛都會(huì)不知所措。因此建議購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房之前一定要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了解，必要時(shí)可以咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，以取得事半功倍的效果，買到稱心如意的房產(chǎn)，減少由購房帶來的煩惱和糾紛隱患。